90 萬 vs. 35 萬。
這不是樂透號碼，是 2024 年日本人口的進出帳。
日本國民少了 90 萬人——相當於整個台南市少了三分之一人口；同一年，外國居民多了 35 萬，創 2013 年統計以來新高。
如果你以為這只是「日本老化」的老掉牙故事，那就錯過了 2025 年最值得關注的房市訊號。
我整理日本不動產資訊快兩年。今年看到總務省 2025/1/1 的數字時，第一個反應是：
「靠，臨界點到了。」
一個正在被「換血」的國家
日本國民人口已連續 16 年下滑。住民基本台帳口徑下，高峰是 2009 年的 1.27 億，現在剩 1.20 億——700 萬人沒了，差不多整個香港搬走。
但同時，外國居民來到 367.7 萬人，年增 10.65%。
法務大臣鈴木的說法很直白：照這速度，2040 年外國人占比可能突破 10%。
對比現在的 2.96%——15 年內翻三倍。
東京、俱知安、菊陽——三個熱點，三種劇本
東京都 1400 萬人，外國人 72 萬，占 5.15%。但東京人口增加幾乎不是「生出來的」，是外地人＋外國人移入。
北海道俱知安町更誇張：外國人超過 4000 人，每 4 人就有 1 名外國人。背後是二世古觀光圈＋ Rapidus 半導體千歲廠。
熊本縣菊陽町呢？因為台積電進駐，台灣人從 2021 年的 15 人，3 年後變 420 人。熊本縣 2024 年外國人增加率 24.18%，全日本最高。
三個地方共通點是什麼？
產業／觀光磁場 ＋ 在地人口萎縮 ＝ 外國人快速填空。
房市真正的轉折點，在供給面
很多人盯「房價漲多少」，但日本房市老手都在看一個更冷僻的數字：
首都圈 2025 年新建分售公寓供給 21,962 戶——1973 年以來最少。
意思是：建商蓋的房子，創 50 年新低。
東京 23 區新築均價飆到 1.36 億日圓，年漲 21.8% 史上最高。
「沒在蓋」＋「外資進場」＋「在地人買不起」——這就是 2025 東京房市的鐵三角。
然後，出現了一個「7 成」
這個數字我看到時，回頭再算了一次。
千代田區 2025/7/18 行文不動產協會，要求再開發案分售公寓「5 年內不准轉售」。
理由：調查發現某分售案的買家，登記住址不在該物件的比例——7 成。
七成。10 個買家有 7 個根本沒打算住，只是把東京公寓當金融商品。
不動產協會 11/25 公告對策：登記戶數設上限、名義嚴格化。
這幾乎是日本不動產市場第一次承認：「我們需要管投機資金。」
還沒完——日銀也參戰了
2025/12/19，日銀升息至 0.75%，30 年來最高。長期利率突破 2%。
對房市是雙面刃：壓抑投機貸款，同時也讓首購族更難借錢。
日本花了 30 年才走出零利率，房市還在學怎麼跟「正常利率」共處。
最後丟一個我自己還沒想通的問題：
當「人口減少 ＋ 外資湧入 ＋ 供給歷史新低 ＋ 30 年新高利率」四個變數同時發生，你覺得 5 年後的東京房市，會比較像香港，還是比較像柏林？
（兩個城市對外資的態度完全相反，房價軌跡也截然不同。）
留言告訴我你的判斷——下一篇我想寫「這四個變數打架時，過去其他國家是怎麼演變的」。