交屋半年後，一張你以為不存在的稅單寄到了——日本不動產取得稅完全入門
在日本買房，最容易措手不及的不是每年的固定資產稅，而是「不動產取得稅」——它在你交屋、搬進去、以為都付完之後，才在三到六個月後突然寄到。這篇帶不懂日文的你搞懂：它算的是評價額不是成交價、稅率 4%（住宅與土地 3%）、2026 年免稅點怎麼調高，以及為什麼人在台灣，這張稅單根本寄不到你手上。
2026.07.29
寫給要在日本置產、開公司、辦簽證、繳稅的台灣人。不做法條翻譯機，只給實務動線——經營管理簽證、不動產稅制、申報義務與制度修訂，把主管機關的官樣文章，翻成你能一步一步照著走的流程。
你以為要繳 50 萬，其實可以是 0 元——日本不動產取得稅的減免，藏在一張你沒交的申請書裡
日本不動產取得稅有一套厚到誇張的減免，能讓自住的人把稅砍到剩零頭甚至 0 元——但它是「申告主義」，你不主動交申請書，縣政府就用全額開單給你。這篇講清楚新築的 1,200 萬控除、中古屋按屋齡扣、住宅用土地再砍一刀，還有投資客最常吃虧的那個盲點，以及忘了申告時的 5 年補救。
2026.07.29
繼承免稅、贈與課稅、自己蓋房子也算——一張圖看懂日本不動產取得稅何時上門
不是每次「多了一間房」都要繳不動產取得稅——繼承來的不課，受贈來的照課，同樣換了主人卻分兩種命。這篇用一張取得地圖講清哪些情況會被課、哪些不會，再把這筆稅放回「取得三稅」與「保有稅」的全景，順帶拆解兩套評價額的致命陷阱，以及台灣人最貴的那個租稅協定誤解。
2026.07.29
1 月 1 日你是屋主，這一整年的稅就跑不掉——日本固定資產稅完全入門
在日本，只要 1 月 1 日那天你名下有房、有地，這一整年的固定資產稅就跑不掉——就算 1 月 2 日賣掉也一樣。這篇帶不懂日文的你，用最白話搞懂日本人每年逃不掉的「持有稅」：稅金算的不是成交價而是「評價額」（約市價七折）、全國幾乎都 1.4%、6 月寄單分四期繳，還有偷偷跟著收的都市計畫稅。
2026.07.28
拆掉一間舊房子，隔年稅單暴增六倍——日本固定資產稅裡最貴的幾個誤會
同一塊地，上面有房子跟沒房子，固定資產稅可以差到六倍。日本用「住宅用地特例」把有住宅的土地稅基砍到六分之一，一旦你把老屋拆成空地，特例當場消失。這篇帶不懂日文的你看懂日本固定資產稅最反直覺的幾件事：為什麼地價在跌、稅金卻年年漲？新成屋前幾年的便宜稅為何突然跳漲？還有 2027 年要上路的免稅點調整。
2026.07.28
人在台灣、日本有房，稅單卻永遠寄不到你手上——這一關，2026 年更難過了
你在日本買了房、人卻住台灣，那張每年寄來的固定資產稅單，要寄到哪？這是無數台灣屋主最容易忽略、卻最致命的一關。日本規定非居住者必須指定一位「納稅管理人」代收代繳，否則稅單無人簽收、滯納金默默累積，最慘房子被查封拍賣。2026 年 4 月起更新增「國內聯絡先」強制登記。這篇也一次講清楚：為什麼台日租稅協定救不了你的固定資產稅。
2026.07.28
房子登記到你名下的那一刻，日本國家先抽一筆——登錄免許稅完全入門
在日本買房，付完房款、簽完約還不算數——真正讓房子「法律上是你的」的，是去法務局「登記」那一步，而光是這一步，國家就先收一筆國稅：登錄免許稅。這篇帶不懂日文的你搞懂它怎麼算：稅金算的不是成交價而是「評價額」、保存登記 0.4%、買賣移轉土地 1.5%／建物 2.0%、貸款抵押權 0.4%，還有那位幫你一手包辦的司法書士。
2026.07.28
同一間房，自住的人稅率打到骨折——登錄免許稅的省稅特例與投資客的盲點
同一間東京公寓，「自住」和「投資」買下來，過戶登記的稅可以差到近七倍——差別不在價錢，在你打不打算住進去。日本用「住宅用家屋軽減特例」把自住者的移轉登記從 2.0% 砍到 0.3%、房貸抵押權從 0.4% 砍到 0.1%。這篇帶不懂日文的你看懂怎麼省，以及為什麼人在台灣、買來投資的你，很可能一毛特例都用不到。
2026.07.28
在日本繼承到一間房，不去登記竟會被罰 10 萬日圓——繼承登記與登錄免許稅
繼承在日本的登錄免許稅裡稅率最低——過戶只要 0.4%，小塊土地甚至整筆免稅，聽起來像天上掉禮物。但 2024 年 4 月起日本上路「相續登記義務化」，繼承後 3 年內不辦登記，最高罰 10 萬日圓，而且溯及既往。這篇帶不懂日文的你看懂：繼承日本房怎麼課稅、為什麼台灣人卡在跨海的 TECO 認證與國內連絡先，以及為何台日租稅協定救不了你的遺產稅。
2026.07.28
死前急買出租宅就能省繼承稅？日本 2027 稅改把這條三十年老路堵死了
日本財富界靠了三十年的「死前買出租大樓避稅」這一招，2027 年 1 月 1 日正式失效。本文拆解令和 8 年度稅制改正三大核心：出租用不動產「5 年規則」全面市價化、不動產小口化商品連 5 年解除條款都沒有、以及搶在 2026 年底前急贈為何未必划算。一次看懂日本繼承稅評估基準的世代轉折。
2026.05.28
一家咖哩店值多少錢？日本政府與 5 萬名連署者，算出了不同答案
在日本，開公司的資本金可以只有 1 日圓——那為什麼外國人想開一家咖哩店，政府要他先掏出 3,000 萬？本文拆解 2025 年 10 月經營管理簽證資本金門檻調漲 6 倍的衝擊、印度尼泊爾料理店為何接連關門，以及 5 萬人連署主張「看事業實態，別只看資本金」的計算之爭。看懂日本如何用一個數字，定義一家小店的價值。
2026.05.18
日本悄悄關上了一扇門——經營管理簽證暴跌 96% 之後
申請件數一個月內蒸發 96%——這不是市場崩盤，是日本悄悄關上了一扇門。本文拆解經營管理簽證 2025 年 10 月新制：資本金拉高 6 倍至 3,000 萬日圓、強制雇用 1 名常勤職員、新增日語與學歷要求；並釐清東京商工調查近半外國企業受衝擊的實況，與「3 年經過措施」被網路傳歪的真相。給每一位思考赴日創業、移居的人。
2026.05.15
「源泉徵收稅」三個字，讓多少台灣投資人差點賣掉日本房產還倒貼稅金
出租被先扣 20.42%、出售被扣 10.21%——但 1 億日圓以下個人居住用買家有完全免徵的漏網條款，租稅條約能進一步減免，退稅卻只能匯到日本國內帳戶。一文拆解非居住者源泉徵收稅的所有眉角。
2026.05.05
4,808 萬日圓一平方公尺｜日本「路線價」連40年銀座5丁目稱王，比公示地價砍2成的稅基地圖
拆解日本國稅廳每年7月1日公布的相續稅路線價——全國32萬地點、每年1月1日為時點、約為公示地價80%的稅基邏輯，附畫地補正率公式、一物五價結構、令和7年連4年漲2.7%的最新分眾走勢。
2026.05.05
日本賣房稅費全圖鑑｜多數台灣屋主誤算的「5 年分水嶺」與 6 項隱形支出
39.63% vs 20.315%——日本賣房短期與長期讓渡所得稅率差近兩倍。真正讓人踩坑的是「5 年」判定基準以「讓渡年 1 月 1 日」為線、非過戶日。拆解 6 項法定稅費：仲介手續費 2024 年 7 月新制、印紙稅軽減措置、源泉徵收 10.21% 與 1 億日圓免徵縫、以及非居住者必聘的納稅管理人。
2026.05.05
在東京退租被收冷氣螺絲孔的維修費，其實你可以一塊錢都不付
朋友退租被收 18 萬日圓——其實依東京賃貸住宅紛爭防止條例，冷氣螺絲孔屬通常損耗，房東不能向房客索賠。拆解 2004 年施行至今、2020 年民法第 621 條同步全國化的房客保護機制與三大但書。
2026.05.05
日本「地價稅」要復活了？台灣人在日持有房產可能多繳一筆稅
一個沉睡了 28 年的國稅，正被日本財經圈重新討論。地價回到泡沫期、資產格差擴大、財政壓力升高——地價稅復活的條件正在到位。但對台灣投資者而言，真正該擔心的可能不是它何時復活，而是「持有不動產的成本只會越來越高」這個大方向。
2026.04.29
賣日本房子，撐 9 天差一台 BMW：5 年分水嶺與隱藏稅費全解
「售出當年 1 月 1 日」這個基準日，決定你被課 39.63% 還是 20.315%——差距整整 19.3 個百分點。海外賣家還有 10.21% 源泉徵收陷阱，自住屋更可砍 3,000 萬日圓。一文讀懂日本賣房五大稅費。
2026.04.28