朋友上週從東京練馬區退租。
房東遞給她一張單子：原狀回復費，18 萬日圓。
理由很「合理」——壁紙泛黃、地毯有壓痕、還有客廳那台冷氣，「拆下來牆上多了 4 個小洞」。
她當下二話不說刷了卡。
三天後我看到單據，第一句話就是：「妳這筆錢，可能根本不用付。」
一條被忽略的房客保護法
問題不在於她吃虧。
問題在於，太多台灣人在日本租屋，根本不知道有一條法律，是專門用來保護房客的。
它的全名很長，叫做「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」。
日本人懶得唸，直接叫它「東京ルール」（東京規則）。
2004 年 10 月 1 日施行，主管機關在 2019 年從都市整備局獨立出來，變成現在的「東京都住宅政策本部」。
到 2026 年的今天，這條條例剛好滿 21 歲。
核心原則：經年變化由房東負擔
它的核心，只有一句話：
經年變化、通常使用造成的損耗，由房東負擔。
什麼意思？翻成白話——
- 你住了三年，壁紙自然泛黃 → 房東付。
- 冰箱旁的牆有電氣燒灼痕 → 房東付。
- 你裝了一台冷氣，牆上留下 4 個螺絲孔 → 還是房東付。
對，最後一條最違反直覺。
冷氣明明是房客自己裝的，憑什麼？
因為日本國交省的判例認定：冷氣是現代生活必需品，安裝過程必然產生螺絲孔，這就是「通常損耗」。
除非你打了臉盆大的洞、或鑽錯位置打穿水管，否則房東不能跟你收。
但這條法律不是萬能：三個但書
它有三個「但書」，沒搞清楚會誤判情勢：
第一，只適用於 2004 年 10 月 1 日之後新簽的契約。
契約更新（更新契約）不算，2004 年 9 月 30 日簽的也不算。
簽約日，務必看清楚。
第二，契約必須由「宅地建物取引業者」媒介或代理。
私下交易、屋主自租自管的物件，不一定能套用。
第三，只保護住宅，不保護事業用物件。
店舖、辦公室、SOHO 工作室原則上排除。
簽約當天該拿到的四件套
那房客要怎麼確認自己「被保護到」？
簽約當天，看仲介有沒有給你一張書面，上面寫了四件事：
- 退租時的原狀回復基本概念
- 入居中的修繕基本概念
- 實際契約中房客需要負擔的內容（特約有無）
- 設備故障時的維護聯絡窗口
少一件，仲介就違反了東京規則的書面交付義務。
這份文件，是你日後跟房東談判最大的籌碼。
別簽完約就丟掉。
6 年的魔法：殘存價值 1 日圓
還有一個冷知識，知道的人不多：
日本租賃實務裡，幾乎所有設備都有「耐用年數」。
| 項目 | 耐用年數 |
|---|---|
| 壁紙 | 6 年 |
| 冷氣 | 6 年 |
| 地毯 | 6 年 |
意思是——
你住滿 6 年，就算真的弄壞了壁紙，房東頂多只能跟你收「殘存價值 1 日圓」。
對，1 日圓。
不是打折，是法律認定它已經完全折舊。
2020 年民法 621 條：東京規則精神全國化
很多人會問：那 2004 年 10 月之前的舊約怎麼辦？東京以外的地方呢？
好消息是：2020 年 4 月，日本民法第 621 條修正了。
新條文白紙黑字寫：
承租人對通常損耗及經年變化，不負原狀回復義務。
東京條例的精神，從此變成日本全國的法律。
京都、大阪、福岡，原則上都比照辦理。
朋友拿回 18 萬日圓的結局
回到我朋友身上。
我們翻出契約，2024 年新簽，仲介是大手不動產，書面四件套都齊全。
冷氣螺絲孔、壁紙泛黃、地毯壓痕——三項加起來 18 萬日圓，依條例可以全額退款。
她隔週寄了一封掛號信，附上條例條文與民法 621 條。
房東十天內全額匯款回來，沒有半句廢話。
所以下次有人跟你說「日本房東很嚴格」，你大概可以笑笑回他：
嚴格的不是房東，是那些不知道自己權利的房客。
說到這——你覺得「冷氣螺絲孔不算房客責任」這個判例，合理嗎？還是應該「誰裝的誰負責」才對？
下一篇想寫敷金（押金）為什麼有些房東至今還是不退——那才是真正的灰色地帶。