39.63% vs 20.315%。
這是日本賣房時，「持有未滿 5 年」與「持有超過 5 年」兩種讓渡所得稅率的差距。
換算成現金——同樣賺 1,000 萬日圓的差價，前者要繳 396 萬日圓的稅，後者只要繳 203 萬。差了快兩倍。
但真正讓人踩坑的，不是這個數字本身。
是那個「5 年」的判定方式。
5 年分水嶺：簽約差幾週，稅單砍一半
我曾遇過一位屋主，2020 年 6 月買了東京中野區的中古公寓，2025 年 7 月賣掉。
他以為「滿 5 年了，該適用長期稅率了吧？」
結果稅理士告訴他——長期讓渡的「5 年」，是以「讓渡那年的 1 月 1 日」當基準日，不是過戶日。
他 2025 年 7 月賣，回推到 2025 年 1 月 1 日當下，他只持有了 4 年 7 個月。仍屬「短期讓渡」。
只要他把契約簽訂日延到 2026 年之後，2026 年 1 月 1 日當下他就持有滿 5 年又 7 個月了，稅率立刻從 39.63% 掉到 20.315%。
差幾個禮拜，稅單砍半。
這就是日本不動產賣家最容易誤算的第一道關卡。
6 項法定稅費，一次攤開
但稅費的世界，從來不只一張稅單。
1. 仲介手續費（2024 年 7 月新制）
依《宅地建物取引業法》第 46 條：
- 成交價 800 萬日圓以下 → 上限統一 30 萬日圓 + 10% 消費稅（最高 33 萬日圓）
- 成交價超過 800 萬日圓 → 成交價 × 3% + 6 萬日圓，再加 10% 消費稅
舉例：5,000 萬日圓的公寓 → 156 萬 + 消費稅 15.6 萬 = 171.6 萬日圓。
2. 印紙稅
買賣契約書要貼的稅票。目前「軽減措置」延長到 2027 年 3 月 31 日：
- 1,000 萬～5,000 萬日圓段 → 1 萬日圓
- 5,000 萬～1 億日圓段 → 3 萬日圓
但這條有捷徑——改用電子契約，完全免印紙稅。日本不動產交易自 2022 年宅建業法修正後合法電子化，能省就省。
3. 讓渡所得稅
文章開頭的「39.63% vs 20.315%」分水嶺：
- 短期（持有未滿 5 年）：所得稅 30% + 復興特別所得稅 0.63% + 住民稅 9% = 39.63%
- 長期（持有超過 5 年）：所得稅 15% + 復興特別所得稅 0.315% + 住民稅 5% = 20.315%
再強調一次——5 年是以「讓渡年 1 月 1 日」判定，不是過戶日。
4. 住民稅
已包含在上面合計稅率裡，但有一個重要細節——
非居住者（沒有日本住民票的台灣人）不繳住民稅。
換句話說，台灣人賣日本房，短期實質繳 30.63%（少了 9% 住民稅）、長期繳 15.315%（少了 5%）。
聽起來省了。
但下面這條才是非居住者真正的痛點。
5. 源泉徵收稅
非居住者賣日本不動產，買方有義務在支付買賣價金時——直接從源頭扣 10.21%（含 0.21% 復興特別所得稅）給稅務署，翌月 10 日前繳納。
賣方實拿 89.79%。剩下 10.21% 由買方代繳。
這不是「另一筆稅」，而是預扣性質——最終可在確定申告時抵稅或退稅。但金流上會被卡住一陣子。
免源泉徵收有三條件，必須全部滿足：
- ✓ 買方為個人（法人不行）
- ✓ 用途為買方本人或親族居住（投資用不行）
- ✓ 譲渡対価 1 億日圓以下
三條件少一條，10.21% 立刻啟動。多數台灣人賣的東京中央 5 區公寓動輒 1.5 億～3 億日圓——這條免徵根本用不到。
6. 司法書士＋稅理士費用
抵押權抹消登記：司法書士報酬 1～3 萬日圓 + 登錄免許稅 1,000 日圓/不動產（公寓常為 2,000 日圓）。
非居住者另外還有兩件事必須花錢：
- 指定「納稅管理人」：人在台灣，必須委任一位日本住民代收稅務通知並代繳稅款。
- 委任稅理士辦理確定申告：源泉徵收只是預扣，最終結算仍要報稅。
一筆完整帳單範例
把六項加起來算一筆帳。
假設 2026 年某位台灣屋主賣掉 8,000 萬日圓公寓，賺了 1,500 萬日圓差價，持有 6 年（長期）：
- 仲介手續費：約 264 萬
- 印紙稅：3 萬
- 讓渡所得稅（非居住者長期）：1,500 萬 × 15.315% ≈ 230 萬
- 源泉預扣：8,000 萬 × 10.21% ≈ 817 萬（最終可退）
- 司法書士+稅理士：約 10～20 萬
實質稅費負擔約 507 萬日圓（不含可退的源泉部分）。
留個沒說完的縫
日本還有「居住用財產的 3,000 萬日圓特別控除」，能直接從讓渡所得裡先扣 3,000 萬。
但這條對「非居住者」多數情況下不適用，要看賣的是不是賣方本人實際居住用。
下次再聊那個 3,000 萬的縫，到底怎麼穿過去。
你的日本房，是 2021 年 1 月 1 日之前買的嗎？
如果是，恭喜你已經卡到「5 年分水嶺」的便宜邊。
如果不是——現在開始算，距離下一個 1 月 1 日，還有幾個月。