同一種房子、同樣的地段，兩個人收到的不動產取得稅帳單，可能差到五十萬日圓。差別不在房子——在其中一個人有沒有主動交出一張申請書。
兩個台灣朋友，前後在東京近郊買了條件幾乎一樣的新成屋。
一個收到的納稅通知書上寫著「0 円」。另一個，五十幾萬。
差在哪？前者的仲介多提醒了一句「記得去申告」；後者，沒人跟他說。
這套減免，不會自己找上你
這是整件事最反台灣直覺的一點。
在台灣，我們很習慣稽徵機關「自動幫你算到最省」。日本這筆稅剛好相反——它是徹底的「申告主義」：減免明明存在，但你不主動開口申請，縣稅事務所就直接用「全額」開單給你。
換句話說，那些動輒砍掉幾十萬的優惠，是「你要去領」的，不是「它會給」的。
自住新屋：一刀先砍掉 1,200 萬
最大的一刀，落在新建住宅。
只要是符合條件的新成屋，課稅標準可以直接扣掉 1,200 萬日圓（若是「認定長期優良住宅」，扣 1,300 萬）。
而很多自住新成屋的「家屋評價額」本來就在一千多萬上下——這一扣，房子的部分幾乎直接歸零。
面積要件也在 2026 年放寬了：原本要 50 ㎡以上，現在降到 40 ㎡ 就適用（上限 240 ㎡）。唯一要注意，東京都心「特定都市再生」區域的大樓，門檻仍守在 50 ㎡。
中古屋：看它幾歲，決定扣多少
買的是中古屋，家屋控除改看「屋齡」——愈接近現在蓋的，扣得愈多，1997 年以後新建的，一樣能扣到 1,200 萬。前提是符合「新耐震基準」、而且是你自己要住。
這裡藏著投資客最容易吃虧的盲點：
中古屋的這個家屋控除，只留給自住。買來出租的投資客，家屋部分一毛控除都沒有（但別急，土地那一刀還在）。
新築則沒這個限制——不管自住或出租，1,200 萬都照扣。
土地，還能再砍一刀
蓋了或買了上面這種住宅，它底下的土地稅額還能再減：從稅額中直接扣掉「45,000 日圓」或一條按面積算的公式，哪個大用哪個。
一般住宅用地這一扣下去，土地的稅額往往也歸零。
| 你的情況 | 家屋控除 | 土地減額 |
|---|---|---|
| 自住新成屋 | 扣 1,200 萬（長期優良 1,300 萬） | 有 |
| 出租新成屋 | 一樣扣 1,200 萬 | 有 |
| 自住中古屋 | 按屋齡階梯扣 | 有 |
| 出租中古屋 | 沒有 | 仍有 |
一個真實的量級感：東京一戶 45 ㎡的新成屋，家屋評價一千萬、土地一千五百萬，全套特例申告下來可以是 0 円；但要是沒去申告，同一戶得繳約 52.5 萬日圓。
忘了申告？五年內都能要回來
申告有期限，而且很短——東京都、大阪府規定取得後 30 天內，多數其他地區是 60 天內。
但就算你錯過了、幾個月後收到一張全額的稅單，也別急著認賠。
只要你的房子實質上符合減免條件，日本稅法給你 5 年 的「還付請求」時效：備齊合約、登記資料去申請，溢繳的稅一樣能退回來。外國買方被仲介漏掉這關的案例很多，記住這條救命繩。
如果你還沒搞懂這筆稅怎麼算、什麼時候寄到，先看入門篇會更有感；而繼承、贈與、自地自建這些情況「到底課不課」，第三篇畫成一張地圖。
最後問你一句：如果省下這五十萬只需要多交一張表，你會放心把它全交給仲介，還是自己也記著這關？
讀者來信：三個你大概最想問的問題
「申告主義」到底是什麼意思？我不是有仲介、司法書士幫忙嗎，他們不會自動幫我把減免弄好嗎？
作者： 申告主義的意思是：減免不是政府「自動給」，而是你要「主動去要」——你不遞那張申告書，縣稅事務所就當你沒資格，直接用全額開單。問題在於，仲介的任務是把房子賣給你、司法書士的任務是把登記辦好，「跑去縣稅事務所申告取得稅減免」嚴格說不在他們任一個人的標準職責裡，尤其外國客戶語言不通、又常人不在日本，這關特別容易變成三不管地帶。所以你至少要「知道有這件事」，主動問一句「取得稅的減免申告誰負責」，把責任講清楚。打個比方：這就像出國退稅，機場那個退稅櫃檯不會追著你跑，你不拿單子去蓋章，那筆錢就留在當地了。
新築扣 1,200 萬、中古看屋齡——我到底怎麼知道自己這間能扣多少？「新耐震基準」又是什麼？
作者： 最準的方式，是拿你那間房「固定資産評価証明書」上的家屋評價額，去對照它適用哪一檔控除：新築（含出租）一律先扣 1,200 萬，自住中古則看建築年份按階梯扣，愈新扣愈多，1997 年以後蓋的一樣能扣到 1,200 萬。「新耐震基準」是日本 1981 年 6 月起實施的建築耐震標準，1981 年後新建、或後來補做過耐震補強的房子才算符合，這是中古屋能不能拿到控除的一道硬門檻。太老又沒補強的中古屋，可能連控除的資格都沾不上邊。打個比方：屋齡控除像老車的殘值表，愈新殘值愈高、能折抵愈多，而「新耐震基準」則像驗車過不過關——沒過，連上表的資格都沒有。
如果我已經繳了全額，才發現本來可以申告減免，事後 5 年還付請求真的能把錢拿回來嗎？該怎麼做？
作者： 可以。日本稅法給你 5 年的「還付請求」時效，只要你的房子實質上符合減免條件，就算當初錯過了 30 或 60 天的申告期限、已照全額繳了，都還能事後補救。做法是備齊買賣契約、登記事項證明，以及能證明你符合面積與耐震要件的文件，向當初開單的縣稅事務所提出減額與退還申請。這對「稅單寄到時人在台灣、稀里糊塗就先繳了」的外國買方特別重要，別以為繳掉就再也拿不回來。打個比方：這就像你買貴了才發現有會員折扣，只要在期限內帶著單據回去，商家還是會把差額退你——但你不回去講，它不會自己退。