不是每次「多了一間房」，都要繳這筆稅。繼承來的免課，受贈來的照課——同樣是換了主人，日本卻讓它們走上兩種命運。
一對兄弟，各自拿到一間東京的房子。
哥哥的，是父親過世後「繼承」來的；弟弟的，是父親生前「贈與」給他的。
結果哥哥的不動產取得稅是 0 円，弟弟收到一張不小的帳單。
同一個爸爸、同樣一間房——為什麼？
誰要繳、誰不用：一張取得地圖
關鍵不在「你拿到了房子」，而在「你用什麼方式拿到的」。
- 會被課：買賣、自己蓋新房、增建改建、受贈、交換
- 不課：繼承、公司合併而承接
至於幾個容易搞混的邊角——離婚時的財產分與、等價交換、把個人資產轉進自己公司（法人成り）——各有各的認定眉角，別憑直覺猜，先問稅理士。
繼承免稅，但別高興得太早
繼承不課不動產取得稅，這是真的。但你以為的「繼承免稅」，只擋掉了這一關。
同一間繼承來的房子，登錄免許稅還是要繳（稅率 0.4%）；而且 2024 年起，繼承登記已經強制，拖過三年不辦，最高罰 10 萬日圓；再往後，還有稅率更兇的遺產稅等著。
所以「繼承不課取得稅」，絕不等於「繼承不用花錢」。這條線我們在繼承登記那一篇拆得更細。
把它放回整張稅務地圖
不動產取得稅不是單獨存在的。買一間日本房子，稅是「一串」來的：
取得時，各繳一次
- 不動產取得稅 → 都道府縣收
- 登錄免許稅 → 國家收，辦登記時繳
- 印紙稅 → 國家收，貼在合約上
保有後，每年一次
- 固定資產稅、都市計畫稅 → 市町村收
其中前兩個取得稅，加上每年的固定資產稅，全都用同一個「固定資產稅評價額」在算。想看懂每年那筆的，可以接著讀固定資產稅入門。
一個致命陷阱：日本有「兩套」評價額
這是跨國買家最常算錯的地方。日本的房子，同時掛著兩個官方價格：
| 評價體系 | 約市價 | 誰在用 |
|---|---|---|
| 固定資產稅評價額 | 七成 | 取得稅、登錄免許稅、固定資產稅 |
| 相續稅路線價 | 八成 | 遺產稅、贈與稅 |
算取得稅要用前者，算遺產稅、贈與稅要用後者，兩套不能互換。用錯了，輕則多繳，重則被國稅廳認定「短報」補稅加罰。
台灣人最貴的誤解：租稅協定救不了這筆
很多台灣投資人心裡有個危險的安心感：「台日有租稅協定，稅應該能減免吧？」
但那份協定，只管「所得稅」和「法人稅」。
不動產取得稅、固定資產稅這類「地方稅」，還有遺產稅、贈與稅，全都不在它的守備範圍。這筆取得稅，不會因為你是台灣人而少一塊錢。
到這裡，日本房子「取得階段」的稅，你已經看完整套：怎麼算、何時寄到，怎麼把它申告到趨近於零，以及今天這張「課不課」的地圖。
最後留一個問題給你：如果你打算把日本的房子留給下一代，你會選「生前贈與」還是「身後繼承」——現在你已經知道，光是這筆取得稅，兩條路的起跑點就不一樣了。
讀者來信：三個你大概最想問的問題
繼承不課、贈與要課——那如果我想把日本的房子留給小孩，到底該生前贈與，還是等身後繼承比較划算？
作者： 光看不動產取得稅，繼承（不課）確實比贈與（課稅）省，但這只是拼圖的一角，不能單憑這一關下決定。真正的大魔王是稅率最高到 55% 的遺產稅與贈與稅，而它們各有免稅額、控除與特例（例如遺產稅的基礎控除、配偶特例、小規模宅地特例），算下來的總帳可能跟「取得稅誰課誰不課」完全相反。再加上日本 2024 年起把「生前贈與併入遺產課稅」的追溯期從 3 年拉長到 7 年，很多臨時抱佛腳的生前贈與已經沒那麼好用。打個比方：這就像挑保單不能只比第一年保費，要把理賠、除外、續約全攤開算總成本——取得稅只是第一年的那筆小錢。所以牽涉傳承，務必找熟台日兩邊的稅理士整盤試算。
日本為什麼要搞「兩套評價額」？我一個外國人，怎麼分得清什麼時候該用哪一套？
作者： 因為這兩套價格是不同機關、為不同目的訂的：固定資產稅評價額由市町村每三年評一次、約市價七成，用在「流通與持有」的稅（取得稅、登錄免許稅、固定資產稅）；相續稅路線價由國稅廳每年七月公布、約市價八成，用在「傳承」的稅（遺產稅、贈與稅）。分辨的訣竅很簡單：你在處理的是「買、登記、每年持有」就用前者，是「繼承、贈與」就用後者。用錯了，輕則多繳冤枉稅，重則被國稅廳認定短報、補稅加罰。打個比方：這就像同一個人有「健保投保級距」和「勞保投保級距」兩個數字，各自算各自的給付，你不會拿健保級距去要勞保年金——場合對了，數字才對。
既然台日有租稅協定，為什麼連地方稅都不能減？那這份協定到底能幫我省到什麼？
作者： 因為台日租稅協定的守備範圍，白紙黑字只涵蓋「所得稅」和「法人稅」，不動產取得稅、固定資產稅這些地方稅，以及遺產稅、贈與稅，從一開始就不在名單上。它真正能幫你的是「所得」這一塊：例如把跨境的股利、利息源泉扣繳從 20% 降到 10%，以及讓你在日本繳過的房租、賣房所得稅，回台灣時能用「外國稅額扣抵」抵掉一部分，避免同一筆所得被兩邊各課一次。所以協定不是沒用，只是它管的是「賺到錢之後的所得稅」，管不到「買房當下的財產稅」。打個比方：這份協定像一張只能折抵「餐費」的優惠券，你拿去結帳停車費，店員只會說一句「這張不適用」——不是券是假的，是用錯地方。