日本賣房的稅，不是課在「你賺了多少」。 是課在「你能證明多少」。
先說一個每年都在發生的場景。
一位台灣屋主，2003 年在東京買了一間木造透天，總價 8,000 萬日圓。2026 年賣掉，成交 1 億 1,000 萬。
他心裡算得很清楚：賺了 3,000 萬，長期讓渡稅率約兩成，稅金六百萬上下，可以接受。
結果稅理士把試算表推過來，課稅所得那一格寫的是 1 億 50 萬。
他愣住了。「我明明只賺三千萬。」
稅理士問了一句：「當年的買賣契約書，你還留著嗎？」
公式只有一行，麻煩全在括號裡
《所得稅法》第 33 條第 3 項的算式，簡單到有點欺騙性：
讓渡所得 ＝ 收入金額 －（取得費 ＋ 讓渡費用）－ 特別控除
收入金額就是成交價，沒什麼好吵（唯一要注意的是，買方補給你的那筆未到期固定資產稅精算金，稅法上算「價金的一部分」，要計入收入）。
讓渡費用也單純：仲介費、印紙稅、測量費、拆屋費——為了賣才花的錢。持有期間的管理費、修繕費、你年年繳的固定資產稅，一毛都不算。
真正的戰場是取得費。
而多數人對取得費的直覺——「就是我當年買的價錢」——正好是錯的。
房子會老，你的成本也跟著老
《所得稅法》第 38 條第 2 項寫得很明白：賣的如果是「因使用或期間經過而減價的資產」（白話：房子），取得費要從買價裡扣掉持有期間的減價償却費相當額。
土地不折舊，所以不會。但建物會。
自住用（非事業用）怎麼算？答案在《所得稅法施行令》第 85 條：法定耐用年數乘 1.5 倍，用舊定額法計算。
換算成人話：
| 構造 | 法定耐用年數 | ×1.5 | 每年吃掉建物成本 |
|---|---|---|---|
| 木造 | 22 年 | 33 年 | 約 2.79% |
| 輕量鋼骨 | 19 年 | 28 年 | 約 3.24% |
| 重量鋼骨 | 34 年 | 51 年 | 約 1.80% |
| 鋼筋混凝土 | 47 年 | 70 年 | 約 1.35% |
回到那位屋主。8,000 萬裡假設建物佔 3,000 萬，木造，持有 23 年——
3,000 萬 × 0.9 × 0.031 × 23 ≈ 1,925 萬
一千九百多萬，就這樣從成本裡蒸發了。他的取得費從 8,000 萬變成 6,075 萬。
而且這件事有天花板：施行令第 134 條規定償却累積額上限是取得價額的 95%。木造房子放到第 34 年之後，建物那一塊在稅法眼裡只剩 5% 的成本。
我第一次跟人解釋這條時被反問：「那我每年花錢好好維護，也一樣嗎？」
一樣。修繕費既不能加進取得費（那是維持現狀，不是改良），也不算讓渡費用。你花的錢是真的，稅法就是不認。
（順帶一提，「取得費」這個概念不是房子專屬——賣股票、賣金塊一樣要算它，只是整組規則換了一套。）
契約書弄丟的那一刻，成本剩 5%
但真正把那位屋主推進坑裡的，不是折舊。
是契約書不見了。
老屋、繼承來的房子、九〇年代的交易——找不到當年契約書的比例高得驚人。這時稅法給你一條退路：用賣價的 5% 當取得費。
1 億 1,000 萬 × 5% ＝ 550 萬
課稅所得 = 1億1,000萬 − 550萬 − 讓渡費用 400萬 = 1 億 50 萬。乘上長期稅率 20.315%，稅金約 2,041 萬。
如果契約書還在，課稅所得是 4,525 萬，稅金約 919 萬。
同一間房子、同一個成交價，差 1,122 萬日圓。差別只在一疊二十三年前的紙。
有趣的是這條規則的法源。大家掛在嘴邊的「措置法第 31 條之 4」，條文本文只寫了這樣的射程：
個人が昭和二十七年十二月三十一日以前から引き続き所有していた土地等又は建物等を譲渡した場合……
法條原本只管 1952 年以前取得的資產。
那 1995 年買的房子憑什麼也能用 5%？靠的是通達（措置法通達 31 の 4-1）——國稅廳明文說，昭和 28 年 1 月 1 日以後取得的資產比照適用亦無妨。
我知道這聽起來像法條考據癖。但它有實務意義：5% 是一個行政上的容忍，不是你的權利。順序永遠是「先證明實額，證不出來才退到 5%」。
而所謂證明，也不是只有契約書一種。當年的貸款契約、匯款紀錄、分譲時的價格表、住宅金融公庫的融資申請書，實務上都有被採用的先例。
契約書丟了不代表輸了。放棄找，才是。
你繼承的不只是房子，還有阿公的成本
最後這條，是台灣人最常誤判的一條。
很多人以為：繼承來的房子，成本就是繼承時的市價（「反正遺產稅都繳過了」）。
《所得稅法》第 60 條第 1 項的答案剛好相反——因贈與、相續、遺贈取得的資產，視為該人一直持續持有。
一句話兩個效果：
取得費承繼。 阿公 1970 年用 300 萬買的地，你 2026 年用 8,000 萬賣掉，取得費就是 300 萬。中間五十幾年的漲幅，全數是你的課稅所得。
取得時期也承繼。 持有期間從 1970 年起算，所以無論你繼承後第幾天賣，都穩穩落在長期讓渡。
第二個效果是好事，但救不了第一個。
這裡有一個例外值得記住：限定承認。走限定承認的繼承，第 60 條不適用，改依第 59 條「視為讓渡」——被繼承人在過世那天被當作以時價賣出，稅課在他身上，繼承人的成本才會被墊高到市價。
代價是那筆稅由誰承擔。這是一個真的要算過才知道划不划算的選擇。
——
寫到這裡你大概發現了：取得費這一格，幾乎決定了整張稅單。
但它決定的只是「課稅所得有多少」。至於那筆所得要乘上 20% 還是 40%、以及能不能先砍掉 3,000 萬，是另外兩個完全獨立的判斷題——後者我寫在「日本賣房的減稅，不是看你持有幾年，是看你住過沒有」這篇。
而那個判斷的基準日，不是你簽約那天，也不是你交屋那天。
是你賣掉那一年的 1 月 1 日。
讀者來信：三個你大概最想問的問題
當年的買賣契約書真的找不到了，除了認命用 5%，還有沒有別的辦法？
作者： 有，而且值得花力氣找。國稅廳與法院實務都承認「契約書以外的合理證明」，常被採用的包括：當年的房貸契約與銀行放款明細、匯給賣方或建商的匯款紀錄、新成屋分譲時的價目表或廣告單、住宅金融公庫的融資申請文件、仲介公司留存的成交紀錄，甚至是登記簿上抵押權的設定金額（貸款額通常反推得出當年的成交價區間）。這些資料的效力不是自動的，要能說明它與這筆交易的關聯性，所以蒐集時要一併保留能證明時間與標的的部分。實務上也有用「市街地價格指數」回推的做法，但那屬於爭議地帶，稅務署不見得會照單全收，要有被否認的心理準備。回到那個 1,122 萬圓的落差你就懂了——花兩個月翻箱倒櫃找一疊舊紙，時薪高得嚇人。打個比方：這像是保險理賠時找不到收據，你不是只能放棄，而是要改用刷卡紀錄、保固卡、開箱照片去拼出那筆消費真的存在。
折舊是從我買的那天算，還是從房子蓋好那天算？買中古屋的人怎麼辦？
作者： 從你取得的那天算到你賣掉的那天，跟房子幾歲無關。這一點常被誤解，因為大家把「非事業用建物的減價償却」跟「出租房產每年報稅時的折舊」搞混了——後者要用中古資產的簡便法重算耐用年數，前者不用。所以你 2010 年買了一間 1985 年蓋的木造中古屋、2026 年賣掉，折舊只算你持有的那 16 年，用木造的 33 年（22×1.5）去跑，不是從 1985 年起算。另一個容易漏的是：如果這間房子中間曾經出租過，出租那段期間的折舊要用「事業用」的算法（就是你每年報不動產所得時已經列為必要經費的那些金額），兩段期間要分開計算再相加。打個比方：這條規則算的是「這輛車在你手上開了幾年」，不是「這輛車從出廠到現在幾歲」。
我打算先把日本的房子過戶給小孩，讓他去賣，這樣成本會不會變高一點？
作者： 不會，而且很可能更糟。《所得稅法》第 60 條的承繼規則不只適用於繼承，贈與同樣適用——你兒子拿到的取得費，還是你當年那個金額，不會因為過戶而墊高到現在的市價。更麻煩的是，日本的贈與稅在直系親屬之間仍然很重（一般贈與超過 3,000 萬圓的部分課到 55%），你付出了一大筆贈與稅，卻沒有換到任何取得費的提升。真正會墊高成本的只有兩種情況：一是限定承認的繼承（改走第 59 條的視為讓渡，但稅改課在被繼承人身上），二是有償的正常買賣（但賣給親屬會直接讓3,000 萬圓特別控除失效）。打個比方：過戶給小孩就像把一個已經開封的罐頭換個櫃子放，罐頭上的生產日期不會因此變新，你卻多付了一趟搬運費。