前兩篇我們講了買房怎麼繳登錄免許稅、自住又能怎麼省。這一篇要講的是第三種取得方式——繼承。它稅率最低，卻藏著最多台灣人不知道的地雷。
先說一個聽起來很爽、其實很危險的事實：
在登錄免許稅裡，「繼承」是最便宜的一種取得方式。過戶只要 0.4%，小塊土地甚至整筆免稅。
但如果你以為「繼承到日本的房」是天上掉下來的禮物——2024 年起，日本準備了一張最高 10 萬日圓的罰單等著你。
繼承過戶，是登錄免許稅裡最便宜的
先講好消息。
同樣是把房子登記到自己名下，用買的，建物移轉要繳 2.0%；用繼承的，稅率只要 0.4%，整整少了五分之四。
更棒的是還有一條免稅：為了解決鄉間大量「找不到主人的土地」，日本規定單筆土地的評價額在 100 萬日圓以下 的，辦繼承登記就免徵登錄免許稅（這項免稅已延長到 2027 年 3 月底）。
日本鄉下老家那種小塊地，評價額很多剛好落在這條線以下——等於 0 元過戶。
但 2024 年 4 月起，「不登記」會被罰
現在講壞消息，而且這條會嚇到很多人。
過去日本的繼承登記是「隨你辦不辦」，結果一堆人懶得處理，鄉間堆滿「所有者不明土地」，防災、都更全卡住。
於是日本修法，2024 年 4 月 1 日起實施「相續登記義務化」：
繼承人從「知道自己取得這筆不動產」那天起，3 年內 必須完成繼承登記。沒有正當理由卻不辦，最高罰 10 萬日圓 的「過料」（行政罰）。
最容易被忽略的是——這條溯及既往。就算繼承發生在 2024 年 4 月之前，一樣要補辦（設有三年過渡期）。換句話說，你長輩多年前在日本留下的房子，你很可能也在這條義務範圍內。
台灣人繼承日本房，難的是「跨海辦手續」
稅率低、甚至免稅，聽起來輕鬆，但台灣繼承人真正的成本，是那套跨國流程。
外國人辦登記，沒有日本的「住民票」和「印鑑證明」可用。台灣人得這樣走：在台灣申請戶籍謄本、印鑑證明 → 翻成日文 → 公證 → 送外交部 → 最後由台北駐日經濟文化代表處（TECO）驗證，這疊文件才等同日本認可的身分證明。
若要委託日本司法書士代辦，還得在 TECO 見證下親自簽署授權書。
這套認證耗時又繁瑣，強烈建議在動手前 1 到 2 個月就開始準備。
兩道「海外屋主」專屬的新規
除了稅，海外繼承人還有兩道跟登記綁在一起的新規定要顧：
- 國內連絡先（2024 年 4 月起）：海外屋主登記日本不動產時，登記簿上必須記載一位「日本國內聯絡人」，可以是親友、司法書士或管理公司。
- 國籍情報提供義務化（2026 年起）：辦移轉登記要申報國籍、附護照影本供法務局查核（這項資訊不會公開在任何人都能調閱的謄本上）。
這兩道跟稅金無關，卻直接決定你能不能順利把繼承登記辦下來。
別指望「台日租稅協定」救你
很多人有個美麗的誤會：以為有《台日租稅協定》就能少繳日本的稅。
先講結論：這份協定只管所得稅、法人稅，完全不涵蓋相續稅（遺產稅）。
更麻煩的是，跨境繼承時，台灣和日本兩邊的遺產稅可能同時把你盯上，形成雙重課稅風險。面對高額資產傳承，千萬別靠網路懶人包，務必找精通台日雙邊實務的稅理士事前規劃。
把「繼承」和「買賣」放在一起，你就懂它便宜在哪、麻煩在哪：
| 項目 | 繼承取得 | 買賣取得 |
|---|---|---|
| 移轉登記稅率 | 0.4% | 建物 2.0%／土地 1.5% |
| 有沒有免稅 | 100 萬円以下土地免稅（至 2027/3） | 無 |
| 不辦的後果 | 3 年內沒登記，最高罰 10 萬（2024/4 起、溯及既往） | 沒過戶你就不算屋主 |
| 台灣人實務 | 戶籍謄本＋TECO 認證＋國內連絡先 | 同樣要 TECO 認證＋國內連絡先 |
三篇一路看下來你會發現：日本的登錄免許稅本身不難算，難的永遠是「你是誰、這房子怎麼來的」。
用買的，要看你自住還是投資；用繼承的，稅最省，卻綁著一條會罰錢的登記義務，還有一整套跨海認證。
最後問你一題：這三篇裡，哪一個「坑」是你原本完全沒想到的？尤其——你身邊有沒有那種「在日本繼承到老家、卻一直放著沒去登記」的朋友？這篇，或許正好提醒得到他。
讀者來信：三個你大概最想問的問題
「繼承後 3 年內要登記」的 3 年，到底從哪天開始算？如果我人在台灣、根本不知道長輩在日本留了房，也會被罰嗎？
作者： 關鍵在法律的用字：3 年是從你「知道自己取得了那筆不動產」那天起算，不是從長輩過世那天。所以如果你確實一直不知情，時鐘還沒開始跑，通常不會因為「不知道」就挨罰——但一旦你知情了（整理遺產、翻到權狀、或親戚告知），3 年倒數就啟動。真正的風險是「知道了卻拖著不辦」，那才會踩到最高 10 萬日圓的過料。還要提醒：這條 2024 年 4 月才上路，卻溯及既往，連更早發生的繼承都要在過渡期內補辦，別以為「很久以前的事」就沒事。打個比方：這就像圖書館逾期罰款不是從書出版那天算，而是從你把書借走、開始歸你負責那天算，繼承登記的鐘，也是從你「知道這是我的」那一刻才開始滴答。
文章說評價額 100 萬日圓以下免稅，是整間房（土地加房子）都免嗎？我家在日本鄉下那間老屋，到底算不算？
作者： 要先潑一盆冷水：這個免稅只針對「土地」，而且是「單筆土地」評價額在 100 萬日圓以下才適用，房子（建物）本身不在免稅範圍內。所以正確的判斷方式，是去看「固定資產評価証明書」上那筆土地的評價額數字，而不是拿整間房的市價來套。日本鄉下的小塊地，評價額確實常低於 100 萬，這種就能省下繼承登記稅；但若是好幾筆土地、或都會區的地，多半就超過門檻了。這項免稅目前延長到 2027 年 3 月底，要用要趁早。打個比方：它比較像超市「單價 100 元以下的某一類商品免運」，不是「整車結帳免運」，你得逐筆去對，不能整間房打包來算。
納稅管理人、國內連絡先、TECO 認證……繼承一間日本房怎麼要在日本找這麼多人？這些到底差在哪，可以是同一個人嗎？
作者： 它們分屬三件不同的事，別搞混。「TECO 認證」是文件關：你在台灣的戶籍謄本、印鑑證明要經駐日代表處驗證才被日本認可，重點是「證明你是你」。「國內連絡先」是登記關：2024 年起海外屋主的登記簿上必須記一位日本境內聯絡人，重點是「政府找得到人」。「納稅管理人」則是稅務關：替你在日本收稅單、繳稅、報稅，重點是「有人幫你對付稅務局」。好消息是，後兩者實務上常常可以委託「同一位」專業人士（司法書士、稅理士或管理公司）一手包辦。打個比方：TECO 認證是你入境要蓋的簽證章，國內連絡先是表格上的日本緊急聯絡人，納稅管理人是幫你繳帳單的會計——三個欄位可以填同一個人，但那是三張不同的表。