上一篇我們把登錄免許稅怎麼算講清楚了（登記才算數、用評價額、各種登記各有稅率）。這篇要講的，是同一間房，為什麼有人繳得肉痛、有人幾乎沒感覺。
先給你一個誇張但真實的對比：
同一間東京中古公寓，「自住」買下來，和「投資」買下來，光是過戶登記這一筆稅，可以差到近七倍。
差別不在你付了多少錢。差在你打不打算「住進去」。
自住的魔法：稅率直接砍到剩零頭
日本政府想鼓勵大家買房自住，於是給了自住客一個大禮，叫「住宅用家屋軽減特例」。
只要你買的是「自己要住」的房子，登錄免許稅的稅率會被狠狠往下砍：
- 新屋第一次登記（保存）：0.4% → 0.15%
- 二手買賣過戶（移轉）：2.0% → 0.3%
- 房貸抵押權設定：0.4% → 0.1%
換算成錢很有感。一間評價額 2,000 萬日圓的中古房，建物移轉登記本來要繳 40 萬，套上自住特例只剩 6 萬。
如果你買的是「認定長期優良住宅」或「認定低碳住宅」，保存登記還能再往下探到 0.1%。
天下沒有白拿的折扣：四道門檻
這麼甜的折扣，當然有條件。要拿到自住特例，四關缺一不可：
- 必須是「自己居住」用的住宅——買來純出租、純投資，不算。
- 床面積要達 50 平方公尺以上（部分特例放寬到 40 平方公尺）。
- 必須在取得後 1 年內 完成登記。
- 要先向當地市役所申請一張「住宅用家屋証明書」，附在登記申請書裡。
還要記住這是有期限的優惠：這些住宅相關特例目前適用到 2027 年 3 月底 為止，之後會不會再延長，得看每年的稅制改正。
這就是「投資客」的盲點
看到這裡，人在台灣、打算買日本房收租的你，可能已經皺眉了。
沒錯——上面那套自住特例，你多半用不到。
關鍵卡在兩個字：「自住」。特例要求你把房子拿來自己住，還要有日本的住民票來證明居住事實。而非居住者既沒有住民票、買房又是為了投資，兩個核心要件直接落空。
結果就是：同一間房，日本自住客的建物移轉登記只繳 0.3%，你這位台灣投資人得乖乖繳滿 2.0%。以評價額 2,000 萬的建物計，一個 6 萬、一個 40 萬。
唯一你也吃得到的那口折扣
別太灰心，還是有一條特例不分自住或投資、不分國籍，人人都能用——
那就是「土地」買賣移轉的稅率，從本則 2.0% 降到 1.5%，而且已經延長到 2029 年 3 月底。
這是投資客在登錄免許稅上唯一能省到的地方，記得確認司法書士有幫你套上去。
如果你打算用「公司」名義買
有些投資人會在日本設一家公司（合同會社 GK 或 株式會社 KK）來持有不動產。
要提醒的是，設立公司本身也要繳登錄免許稅：資本額 × 0.7%，而且設有最低稅額——KK 最低 15 萬日圓、GK 最低 6 萬日圓。
若能拿到自治體核發的「特定創業支援」證明，這筆還能減半，變成 KK 7.5 萬、GK 3 萬。
把「自住」和「投資」的登記稅率並排，落差一目了然：
| 登記種類 | 自住（符合特例） | 投資／非居住者 |
|---|---|---|
| 新屋保存登記 | 0.15% | 0.4% |
| 中古買賣移轉（建物） | 0.3% | 2.0% |
| 房貸抵押權設定 | 0.1% | 0.4% |
| 土地買賣移轉 | 1.5%（人人可用） | 1.5% |
所以你會發現，登錄免許稅真正的學問，不在「稅率表」，而在你是誰、房子拿來幹嘛。
不過，以上講的都是「用買的」。
還有一種「取得」，稅率天生就很低——繼承。繼承過戶只要 0.4%，甚至一整筆免稅都有可能。
聽起來最划算？結果它偏偏藏著一個會讓你被罰 10 萬日圓的陷阱，而且 2024 年才剛上路、還溯及既往——繼承篇就專門講這個。
如果你要在日本買房，最後問你一題：為了省下這筆稅，你會認真考慮「買來自己住」而不是純投資嗎？
讀者來信：三個你大概最想問的問題
文章一直提到的「住宅用家屋証明書」到底是什麼？我要怎麼拿到它？
作者： 它是一張由房子所在地的市役所（區役所）核發的證明，白話說就是「官方認證：這間房確實拿來住人、是自用住宅」。你必須靠這張紙，才能在辦登記時把稅率從 2.0% 壓到 0.3%——沒有它，司法書士無從幫你套用特例。申請時通常要附上你的住民票（證明你住這裡）、建物登記資料，以及證明自住而非出租的文件，實務上多半也是委託司法書士在辦過戶時一併代辦。還要注意時效：特例要求你在取得後一年內完成登記，這張證明也得趕在那之前辦好。打個比方：它就像買到會員價要先出示的「會員卡」，房子再符合資格，沒把卡掏出來，櫃檯還是只能按原價收你錢。
我是買來自己住的，只是人還在台灣、還沒搬過去、也還沒有日本的住民票，這樣還能用自住特例嗎？
作者： 這題正是多數台灣買家最容易誤判的地方：光是「打算自己住」不夠，特例看的是你「現在就實際住在這裡」的事實，而那個事實要用日本的住民票來證明。人還在台灣、拿不出住民票，通常就過不了自住這一關，只能按投資身分繳全額。換句話說，除非你真的搬到日本、把住民登録遷過去、實際入住，否則這套省稅對非居住者幾乎是看得到吃不到。真要規劃，得把「何時取得在留資格、何時遷入住民票、何時辦登記」這條時間線一起排進去。打個比方：這就像餐廳的「內用限定優惠」，你說你很愛這家、以後一定常來都沒用，店員只認你此刻有沒有坐在店裡。
同樣是投資客，為什麼「土地」的 1.5% 我用得到，「建物」的 0.3% 就用不到？這兩個到底差在哪？
作者： 因為它們是兩套完全不同的特例，設計目的也不一樣。土地移轉的 1.5%，是為了「活絡整體不動產交易」而給的普惠折扣，不管你自住還是投資、是不是外國人，人人都能用，目前延長到 2029 年 3 月底。而建物的 0.3%（以及保存 0.15%、抵押權 0.1%）屬於「住宅用家屋軽減特例」，政策目的是鼓勵自住，所以綁死了自住＋住民票＋住宅用家屋証明書那一整套要件，投資客和非居住者自然被排除。所以你買一間房，土地部分照樣打到 1.5%，建物部分卻只能乖乖繳 2.0%。打個比方：土地的 1.5% 像是全館都能用的「開幕折扣」，建物的 0.3% 則是「憑居住證明才給的居民專屬價」，你不是居民，就只能用前者。