10.21%。
這是我認識的一位台灣投資人去年賣掉東京中古大樓一間房後，當場被代扣的稅。
成交價 1 億 2,000 萬日圓，匯款進來只有八成多。剩下那 1,225 萬，被買方依規定當場代扣，直接繳給日本稅務署。
他打給仲介的第一句話是：「這合法嗎？」
合法。而且這還只是日本「源泉徵收稅」對台灣人比較溫和的一面。
源泉徵收 ≠ 額外的稅
很多人聽到「源泉徵收稅」會以為又是日本特有的奇怪稅項。
其實它的概念跟台灣的「所得稅代扣」幾乎一模一樣——支付方在錢真的離開帳戶之前，先把該繳的稅扣下來代繳。
差別在於，日本對「非居住者」（也就是大多數的台灣投資人）執行得徹底很多。
兩個關鍵數字必須記下來：
- 20.42%——出租日本物件給法人或商業用途承租戶時，每月租金被先扣的比率。
- 10.21%——賣掉日本物件時，買方在成交款裡先扣的比率。
為什麼不是整數？因為裡面藏了 2011 年才加上去的 復興特別所得稅。
20% × 2.1% = 0.42%；10% × 2.1% = 0.21%。
這附加稅是 311 東日本大震災後立法的特別財源，課稅期間從 2013 年 1 月 1 日到 2037 年 12 月 31 日。你今天買的房子，未來十多年稅率分母都不會變。
很少人主動告訴你的「漏網條款」
10.21% 的成交款代扣，有一個非常實用的免徵條件。
當買方是「個人」、購買用途是「自己或親屬居住」、並且 買賣總價在 1 億日圓以下——買方完全沒有源泉徵收義務。
換句話說：你出售一間 8,000 萬日圓的中古公寓給日本本地家庭自住買家，這筆款會全額匯到你帳上。
這個例外在實務上影響極大，特別是台灣人最常持有的中型住宅單位。
但要小心一個眉角：如果固定資產稅精算金加進去後超過 1 億日圓，整筆交易就回到 10.21% 軌道。我那位朋友，就是被這個精算金壓線給打到。
租金那一邊也有條件
20.42% 的扣繳，同樣有自住免徵條件：個人租客為自住或親族居住目的承租，免源泉徵收。
但只要承租人是法人，或個人租來當辦公室、店面，20.42% 就無法迴避。
民泊、Airbnb、商務套房、以法人名義承租的所謂「社宅」，全部 20.42% 起跳。
真正的陷阱：退稅不會匯到你的台灣帳戶
這一層，才是台灣投資人最容易踩的雷。
日本稅務署只會把溢繳款項退到「日本國內居住者帳戶」。你人在台北、護照上沒有日本長住資格——稅務署的系統根本不接受跨境匯款退稅。
解法是在交割前選定一位「納稅管理人」（稅理士、不動產管理公司，或有日本居住資格的親友皆可）。
每年 2 月 16 日到 3 月 15 日的「確定申告」由他代提，退稅金匯到他的日本帳戶，再由他轉給你。
很多台灣投資人忽略這一塊，等到隔年才發現——稅務署的退款根本無法跨海。
最後一個彩蛋：台日租稅條約
如果你在支付日的「前一天」向稅務署提交「租稅條約屆出書」，部分租金或讓渡所得可以適用條約稅率，甚至免徵。
聽起來像專家才會的事——但很多人連這個程序存在都不知道。
結語
源泉徵收的故事，仲介通常只講一半。
你會看到簡報上寫著「20.42%、10.21%」，但 1 億日圓以下個人居住用的退場通道、退稅必須先進日本帳戶、租稅條約的提前申請——這些細節都可能影響你 10、20 趴的實質報酬。
你出租或出售日本不動產時，最讓你意外的稅務細節是哪一個？歡迎留言告訴我。