每年 7 月 1 日早上 11 點，日本國稅廳會丟出一份檔案。
這份檔案叫「路線價（ろせんか）」，全國約 32 萬個地點的標準宅地，每 1 平方公尺值多少錢，國稅廳一次告訴你。
很多台灣朋友以為這是「日本版實價登錄」。
不是。差遠了。
這是一份稅單上的價格——專門用來算你繼承日本不動產時要繳多少相續稅、贈與不動產時要繳多少贈與稅的官方評價基準。
一個標的物，五個價格——日本不動產的「一物五價」
很多人第一次聽到會懵：同一塊地怎麼會有五種價格？
但日本就是這麼玩的。
- 實勢價格：實際成交價（市場行情）
- 公示地價：國土交通省每年 3 月公告，1 月 1 日為時點
- 基準地價：都道府縣每年 9 月公告，7 月 1 日為時點
- 相續稅路線價：國稅廳每年 7 月公告，約為公示地價的 80%
- 固定資產稅評價額：市町村三年評價一次，約為公示地價的 70%
說白了，日本政府刻意把「市價」和「稅基」拉開差距。
為什麼？因為如果繼承稅按市價課，很多人光繳稅就要賣房，社會會出事。所以稅基自動打 8 折——這是國家的政策性留白。
路線價怎麼讀？不是「面積 × 單價」這麼簡單
日本國稅廳發布的路線價地圖長這樣：街道上會標一個數字，例如「300D」。
300 代表「每平方公尺 30 萬日圓」（單位是千圓）。
D 代表「借地權割合」，跟租地有關，這篇先跳過。
接著很多人會直覺地拿出計算機：
30 萬 × 100 ㎡ = 3,000 萬日圓 → 這就是評價額？
錯。
正確公式是：
路線價 × 畫地補正率 × 地積（面積）= 相續稅評價額
中間那個「畫地補正率」才是魔鬼。
土地形狀不規則？要打折。 深度太長（奧行長大）？要打折。 門面太窄（間口狹小）？要打折。 位於兩條路的角地？要加成。 夾在兩條路中間（二方路）？要加成。
也就是說——同一塊路線價的土地，因為形狀不同，最後的稅基可以差到 30% 以上。
這就是為什麼在日本買土地，補正率懂不懂，差很多錢。
路線價沒有的地方怎麼辦？倍率方式登場
不是全日本每條路都有路線價。
郊外、山區、農村，國稅廳不畫路線價圖——這時改用「倍率方式」：
固定資產稅評價額 × 國稅廳公布的倍率 = 相續稅評價額
倍率因地區不同，從 1.0 到 1.5 都有。
判斷方法：先去國稅廳官網查「路線價圖・評價倍率表」，沒看到路線價就找倍率表。
兩套系統並行——這是很多稅理士新人最常踩的雷。
銀座 5 丁目的「萬王之王」傳奇
每年 7 月 1 日一公布，日本媒體最愛報的就是「全國最高路線價」。
連續 40 年——是的，從昭和的尾巴一路到令和——日本最高路線價地段都是同一個：
東京中央區銀座 5 丁目「銀座中央通」，地標是「鳩居堂」前。
令和 7 年（2025）這個地段的路線價：每平方公尺 4,808 萬日圓。
換算一下，1 坪約 3.3 ㎡，所以 1 坪約 1 億 5,866 萬日圓——大概是台幣 3,300 萬一坪。
而且這還只是稅基，記得嗎？是公示價的 8 折。實際市場成交價更狂。
我每次跟客戶介紹這個數字，他們的反應分兩種： 一種說「日本不動產真的是金磚」。 另一種說「那持有成本應該也很恐怖吧？」
兩種反應都對。但關鍵是——你買的是哪一種日本不動產？
令和 7 年最新動態：連 4 年漲，但別急著進場
國稅廳令和 7 年數據出來了：
全國平均路線價年增 2.7%，連續 4 年上漲。
聽起來像好消息，但拆開看其實很分歧：
- 都心三區（千代田、中央、港）：漲幅 5% 以上，被觀光復甦與外資推著走
- 大阪、名古屋核心地段：跟著都心節奏漲
- 北海道函館、福岡部分區域：被半導體投資與郵輪觀光帶起來
- 地方城市、限界集落：路線價持平甚至下跌
也就是說——「日本路線價上漲 2.7%」這句話本身沒意義。
重點是你的標的在哪個分眾市場。
結語：稅基不是市價，但稅基決定你的持有結構
很多台灣投資人來問日本不動產，第一個問題是「這間多少錢」。
但繞了一圈後，老手都會回頭問同一個問題：
「這個物件的相續稅路線價，是多少？」
因為買進的市價會隨景氣浮動，但 8 折的稅基，會跟著你十年、二十年——直到你決定把它傳給下一代。
那一刻，路線價就不再是一個冷冰冰的數字。
它會變成你子女拿著計算機坐在稅理士事務所的真實壓力。
我下一篇想接著聊：「東京塔型公寓（タワマン）的稅基改革」——2024 年國稅廳砍掉了一個讓豪宅族避稅 30 年的漏洞，整個高層公寓的相續稅評價邏輯，現在全部要重算。
但在那之前，你會想知道——你（或你父母）持有的日本物件，是按公示價、實勢價、還是路線價結構在運作？
留言告訴我，我們慢慢拆。