在日本買一間 60 平方公尺的公寓，你拿到的，就是 60 平方公尺。
在台灣，同樣一筆錢買到的「權狀坪數」，真正能關起門自己用的，往往只剩六成多。
差別不在房價。差在兩個國家，對「房子到底在賣什麼」的定義，根本不一樣。
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先看一個讓很多人動心的數字。
2025 年上半年，東京 23 區由「海外居住者」買下的新建公寓共 308 戶，其中台灣買家 192 戶，占逾六成，遠超中國的 30 戶、新加坡的 21 戶。
先別急著喊「台灣人炒高東京」——海外取得其實只佔東京 23 區新成屋的 3.5%，撐不起這個結論。
今天想科普的，不是誰買最多。而是一件更底層的事：日本和台灣，是用完全不同的尺，在量同一間房子。
日本量的是「專有面積」，台灣量的是「權狀」
日本賣公寓，市場主要看「專有面積」：室內幾平方公尺，就是幾平方公尺（廣告多用牆心計算的壁芯面積，登記簿則用更小的內法面積）。
走廊、電梯、大廳當然也有成本，建商一定把它算進總價——日本建商也不是慈善家。
但關鍵在這裡：這些共用空間，不會再被獨立膨脹成一大包「坪數」，用跟你客廳一樣的單價，秤斤論兩賣給你。
台灣不一樣。很多共有部分會被登記進「權狀坪數」，再按房屋單價出售。於是就有了那個台灣人最熟、外國人最看不懂的詞——
公設比。
逾三成的公設比，是怎麼長出來的
數字有多驚人？2025 年，台北市新建案平均公設比約 35.7%、新北市約 34.7%。
換句話說，你買的每一坪，可能有超過三分之一，是走廊、梯廳、大廳與機電空間。
而永慶一份調查顯示，高達 95% 的消費者認為，公設比應該低於 30% 才合理。
理想和現實，差了一整條街。
更微妙的是「虛坪」：有些原本因消防、避難、機電需要而設、甚至享有「免計容積」優惠的空間，最後卻被登記成共有部分、包進權狀，再用房價賣給你。
政府原本給建商的制度優惠，轉一手，就變成了架上的商品。
好消息是，內政部已在 2025 年 9 月啟動「虛坪改革」，鎖定免計容積、管委會空間、停車位三大項目，估計上路後能讓公設比平均下降約 5%。
買完之後，公設還要「養」一輩子
最容易被忽略的，其實是交屋之後。
日本公寓有「修繕積立金」——為未來大規模修繕，預先按月存起來的錢。它分兩種：均等額（每月固定）、和段階增額（前面低、後面一路漲）。
新成屋最愛用段階增額。因為前期繳得少、房子比較好賣。
問題是幾年後開始跳漲，很容易出現「基金不夠、住戶突然被追繳」的窘境。
這問題有多真實？日本國土交通省的《長期修繕計畫指引》，2008 年首訂、2024 年 6 月再改定，直接把段階增額的漲幅上了規矩：初期不得低於基準的 0.6 倍、最終不超過 1.1 倍、整體增幅約最多 1.8 倍，並建議大家改用均等額，確保資金穩定。
政府得親自下場管漲幅——正說明「後期暴漲」在日本也是個燙手問題。日本制度，從來不是完美。
那台灣呢？
《公寓大廈管理條例》第 10 條其實寫得清楚：共用部分的修繕、管理費用，由公共基金支付，或由區分所有權人按應有部分比例分擔。
法律不是沒規定。真正缺的，是日本那種普及、制度化的「長期修繕計畫」觀念——白紙黑字告訴你，這棟樓未來 20 年、30 年，要花多少錢維護。
於是台灣常見的劇本是：交屋前沒人談長期維護，房子老了才發現基金不夠、住戶不願加錢、電梯外牆防水一路拖。（日本這幾年甚至用減房屋稅來撬動老公寓「喬不攏」的大規模修繕，台灣則多半只能等問題爆開。）當年拿來加價賣的豪華公設，最後變成全樓最重的包袱。
所以，台灣人真正在羨慕什麼
回到那 192 戶——他們大多不住日本，更像一場你沒看懂的「資金搬家」。
台灣人赴日買房，未必只是因為日圓便宜。也可能是因為在日本，你比較容易知道兩件事：我付的錢，換到多少真正屬於自己的室內空間；還有，這棟房子未來，要怎麼被養下去。
反觀台灣，我們背著沉重的房價（2025 年第 2 季，全國房價所得比 9.89 倍、台北市高達 15.41 倍），近期又在推青安 3.0（2026 年 8 月 1 日上路，貸款年限最長 40 年、寬限期最長 5 年）。
政策一直在教年輕人「怎麼借更多、前幾年繳更少」。
卻很少有人回頭問一句：我們有沒有先把「賣的到底是什麼」講清楚？
房子不是賣完就結束的商品。
它是一棟至少要用三、四十年的建築物。
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（其實這篇背後，還有三個最常被誤解、也最值得追問的問題。我留到下一段，一次跟你講清楚。）
讀者來信 Q&A
Q：日本的走廊、電梯成本也算進房價，那跟台灣到底差在哪？不都是買方買單嗎？
A： 差別不在「誰付錢」，而在「怎麼計價、能不能無限灌」。日本把共用空間的成本反映在你那間房的「總價」裡，但賣的坪數只算室內的專有面積——建商蓋越多浮誇公設，成本只能灌回有限的室內，單價一高就賣不掉，市場自然對它形成壓力。台灣則是把共有部分登記成「權狀坪數」，再用跟你客廳一樣的單價一坪一坪賣，於是公設蓋越多，「可販售的坪數」反而越多。所以同樣是買方買單，日本買的是「一個總價、一塊清楚的室內面積」，台灣買的卻是「被放大的坪數×單價」。打個比方：日本是自助餐只秤你盤子裡真正的菜，台灣是連端菜的托盤和走道都一起秤重算錢。你覺得哪一種，比較知道自己到底吃進了多少？
Q：你一直提到的「免計容積」和「虛坪」到底是什麼？為什麼原本有優惠的空間，可以拿來按房價賣？
A： 「容積」簡單說，就是政府准你在一塊地上蓋多少樓地板面積，是有上限的；而有些空間（像特定梯廳、機電、避難設施）因為公共安全需要，政府給「免計容積」——蓋了不佔你的容積額度，算是一種制度優惠。問題出在後段：這些不必付完整容積成本取得的空間，最後卻能被登記成共有部分、包進權狀，再用每坪房價賣給你，這就是俗稱的「虛坪」。等於政府給建商的優惠，轉一手就變成向消費者收費的商品。好消息是，內政部已在 2025 年 9 月啟動「虛坪改革」，鎖定免計容積、管委會空間、停車位三大項目，估計能讓公設比平均下降約 5%。打個比方：這像商場拿到一批免費贈品，卻重新包裝、貼上精品價賣給你——改革要處理的，正是這個「免費物資變商品」的環節。你會想確認，自己買的坪數裡到底藏了多少虛坪嗎？
Q：台灣《公寓大廈管理條例》第 10 條也規定了公共基金，那跟日本的修繕積立金到底差在哪？
A： 差在「有沒有一張把未來幾十年都算清楚的長期修繕計畫」。台灣第 10 條確實規定，共用部分的修繕費用由公共基金支付，或由區分所有權人按應有部分比例分擔——法律不是沒有規定。真正缺的，是日本那種普及、制度化的長期修繕計畫觀念：日本連國土交通省都在 2024 年 6 月改定指引，明訂「段階增額」（前低後高）的漲幅上下限、還建議改用每月固定的均等額，就是因為新成屋前期把修繕金壓低、後期突然暴漲，會害住戶被追繳。台灣則常常交屋前沒人談長期維護，房子老了才發現基金不夠、住戶不願加錢、電梯外牆防水一路拖。打個比方：日本是買車時就附上一張「未來 30 年保養時程與預估花費表」，台灣往往是等車子拋錨了，大家才開始吵誰出錢。你買房時，有人主動把 20 年後的修繕帳單，攤開給你看過嗎？