超過一半的人，這輩子沒打算住進他們買的那間東京房。
他們甚至不住日本。
2025 年上半年，台灣人在東京 23 區買下 192 戶新成屋，穩坐外國買家第一名，遠超中國的 30 戶、新加坡的 21 戶。
但媒體標題打出「台灣人湧入東京」的那一刻，其實就認錯了對象。
因為這群人根本沒有「湧入」——他們人在台北，錢在東京。
「海外居住者」不等於「在日台灣人」
今天想科普的，是一個幾乎所有報導都搞混的統計口徑：海外居住者，並不等於在日台灣人。
國交省這次的調查很不一樣。它破天荒不靠業者問卷，而是直接調閱三大都市圈約 55 萬筆不動產登記簿，核對的是每一位買家的「居住地」。
關鍵就在這三個字：居住地。
所以那 192 戶，指的是「人住在海外、遠端下單」的台灣買家——絕大多數，就坐在台灣。
這跟「住在日本的台灣人」是兩個完全不同的群體。後者是生活、是移民、是幾萬人的社群；前者是把錢從台灣搬出去的資金流。
媒體天天把兩者混為一談，於是「移民潮」跟「資金外流」被講成同一件事。其實差得遠。
三個藏不住的證據：是錢在搬家，不是人在搬家
那我怎麼敢說這 192 戶是「錢搬家」不是「人搬家」？
看三個藏不住的行為證據。
第一，逾半數是全額現金、不貸款。一個理性的自住者，在日本這種超低利率的環境下，通常會借一點槓桿。全現金只代表一件事：他不在乎報酬率，只在乎錢「安全落地」。
第二，買盤高度集中在六本木、麻布十番一帶的塔樓。這些不是「最適合生活」的地段，而是「國際流通性最高、最好脫手」的資產。買的是變現力，不是生活感。
第三，也是最少人注意的——同一批台灣錢，此刻也正大舉湧向新加坡，滯留當地的台資規模甚至已經超越香港。
東京和新加坡，是同一個投資組合的兩條腿。重點從來不是「東京多好」，而是「這筆錢想離開台灣」。
為什麼是現在？三個引擎同時點火
一是半導體與 AI 帶動的財富效應，一批人的資產在這兩年突然膨脹。
二是台幣相對日圓的匯率甜頭，讓東京房產對持台幣的人「相對便宜」。
三是地緣避險——市場的目光，隱隱盯著 2027 年。
玉山銀行與 KPMG 的高資產財富報告也印證了同一件事：把資產做「海外配置」，早已是這個族群的標配動作，而不是少數人的冒險。
「台灣人炒高東京房價」其實是雙重誤會
把整張地圖拼起來，你會發現，這是一個雙重誤會。
一來，海外買盤只佔東京 23 區新成屋的 3.5%，數學上撐不起「主因」兩個字。
二來，這些人買房的邏輯是「資產避難」，不是「投資獲利」——他們對價格的敏感度，跟每天精算貸款的本地自住客，根本不在同一個頻率。
他們不是來搶你的房子。他們是來停放他們的錢。
政府正在把「隱形的錢」照亮
而這場「隱形的搬家」，正在被政府一點一點照亮。
2026 年 10 月起，日本不動產登記時必須申報國籍——注意，是日本人、外國人一體適用，目的在「掌握交易實態」，不是「限制外資」。
也就是說，過去那種悄悄搬、無人統計的時代，正在收尾。
當一筆錢從「看不見」變成「看得見」，遊戲規則往往就在下一步改寫。
你說的，是哪一種台灣買家？
所以下次再有人跟你說「東京都被台灣人買光了」，你可以反問一句：
你說的，是搬去日本生活的那群人，還是把錢停在東京、人卻沒離開台北的那群人？
這兩種「台灣買家」，其實從頭到尾，就不是同一個故事。
那如果連統計口徑都分不清——我們對「外國人買房」的焦慮，到底有多少是真的，又有多少，只是把兩種人加在了一起？
讀者來信 Q&A
Q：你一直強調那 192 戶是「海外居住者」買的、不等於「在日台灣人」——這兩個詞看起來差不多，到底差在哪？為什麼這個區別這麼重要？
A： 差別的關鍵不在「國籍」，而在「這個人現在住哪裡」。國交省這次是直接調登記簿、用「居住地」來分類：「海外居住者」指的是登記當下人住在日本以外的買家，也就是絕大多數坐在台灣、遠端匯錢下單的那群人；而「在日台灣人」是已經搬到日本生活、持有在留資格的幾萬人社群，兩者幾乎沒有重疊。這個區別之所以要命，是因為它決定了你看到的到底是「移民現象」還是「資金現象」——前者是人來落地生根，後者是錢來停泊避險，政策要怎麼接招完全是兩回事。打個比方：一個是搬進來當你鄰居的人，一個是把行李寄放在你家倉庫的人，你會用同一套規矩對待他們嗎？媒體最常犯的錯，就是把「寄行李的」寫成「搬進來的」。所以下次再看到「台灣人湧入東京」這種標題，你會不會先停一秒想想：它說的，到底是哪一種台灣人？
Q：你說「逾半數全額現金購買」證明這是資金搬家而不是投資——可是有錢人本來就常付現金啊，光憑這點就判斷動機，會不會太武斷？
A： 單看「有錢、付得起現金」確實不夠，關鍵是要把它放進「日本現在是超低利率」這個背景一起讀。一個真正追求投資報酬的人，在借錢成本極低的環境下，理性作法反而是「借一點槓桿」——用便宜的貸款放大自有資金的回報，這是投資的基本盤。當一大群買家反其道而行、寧可壓上全額現金也不貸款，透露的訊息就很清楚：他要的不是把報酬率做大，而是把這筆錢「安全、乾淨地」搬離台灣、落地東京，槓桿和收益率根本不在他的考量裡。再對照他們專挑六本木、麻布十番這種最好脫手的塔樓，而不是投報率更漂亮的地方物件，避險的意圖就更藏不住了。打個比方：真想靠開店賺錢的人，會跟銀行借周轉金把生意做大；只有想把錢鎖進保險箱的人，才會整捆現金收起來、連利息都懶得賺。你覺得這兩種人，買房時在意的會是同一件事嗎？
Q：有個數字讓我很混亂——你一邊說台灣是「最大外國買家、買下 192 戶」，一邊又說海外買盤「只佔 3.5%、不是房價推手」。又是最大、又只有 3.5%，這兩個講法不是自相矛盾嗎？
A： 一點都不矛盾，因為這是兩個不同的「分母」在各說各話。「3.5%」的分母是東京 23 區全部的新成屋買家，海外買家在這個大池子裡確實只是一小瓢水，所以撐不起「房價都是他們炒高的」這種結論；而「最大外國買家」的分母，是先把範圍縮到「海外買家」這一小群人，再比誰買最多——台灣以 192 戶贏過中國的 30 戶、新加坡的 21 戶，穩坐這一小群裡的冠軍。所以正確讀法是：台灣人是「外國買家中的第一名」，但「外國買家」整體只是東京房市裡的配角，兩件事同時成立、毫不衝突。打個比方：你是全班最高的，不代表你放進整支籃球隊裡還算高——先搞清楚在跟誰比，數字才不會騙你。下次看到「某國人買爆東京」的聳動標題，你會不會先問一句：這個「爆」，到底是佔全市的幾成？