3.5%。
這是 2025 年上半年，東京 23 區新築公寓被海外居住者買走的真實比例。
不是 35%，不是 50%。是 3.5%。
但只要你在台北的飯局上提到「在日本買房」，旁邊一定有人壓低聲音說：「現在東京都被台灣人掃光了。」
NHK 五月初也發了一則報導，標題就叫「高騰する不動産に台湾マネー？」——高漲的房價，是台灣錢嗎？
我看完那則新聞之後，去翻了國交省同一週公布的調查。一翻才發現，這份報告其實在打很多人的臉，包括我自己以前的直覺。
一、先看官方第一次拿登記資料說話的數字
國交省這次破天荒不是用業者問卷，而是直接調閱不動產登記簿核對國籍與居住地。這代表跑出來的數字，比所有業者口耳相傳都硬。
東京 23 區：海外居住者購買新築佔 3.5%。
但只看千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷這 6 個都心區，比例就跳到 7.5%。
再放大新宿區一個區看，14.6%。
換句話說：海外買盤在整個東京裡是涓涓細流，但流到都心、流到新宿，就是肉眼可感的存在。
二、那這「海外居住者」裡，到底誰在買？
答案讓很多人意外。整個 23 區海外取得 308 戶當中，台灣 192 戶，佔六成以上；中國只有 30 戶；新加坡 21 戶。
過去一直被掛在嘴上的「中國熱錢」其實是少數派——這一輪實打實衝進來的，是台灣資金。
我看到這組數字時愣了一下，因為它跟主流敘事不一樣，但也跟另一個事實高度吻合：日本對外國人購屋幾乎零限制。
三、那扇敞開的窗，正在被悄悄關小
這點很多人沒搞清楚。澳洲有 FIRB 事前審查，韓國有地區限制，新加坡對外國人加 60% 印花稅。日本是全亞太地區少數對外國人購屋幾乎完全敞開的大國。
但——這扇窗，正在被慢慢關小。
兩件事已經發生：
第一，2025 年 10 月 16 日起，「経営・管理ビザ」資本金門檻從 500 萬日圓拉到 3,000 萬日圓，並新增日語能力與事務所獨立性審查。意思是：靠買幾棟出租公寓掛個社長頭銜就拿到簽證的時代，正式結束。
第二，2026 年 4 月 1 日起，所有非居住者購屋，必須在 20 天內向日本銀行提交 Form 22，申報物件類型、地點、面積、價格。
這還不算「限制」，但等政府手上有完整資料，要不要踩煞車，就只剩政治意願的問題。
四、「便宜」這個前提，本身正在消失
2025 年東京 23 區新築均價 1.3613 億日圓，都心 6 區平均 1.9503 億日圓，年增 20.2%。
中央區三年漲幅 28.9%，千代田、港區也雙雙超過 20%。
當圓匯紅利收窄、台幣對日圓沒有 2022 年那種一面倒的甜頭，加上單價已破億——台灣高資產客戶這幾年習慣的「東京比信義區便宜」這句話，數學上越來越站不住。
五、仲介不會主動講的事：管理組合
日本媒體記錄過不少海外區分所有者的真實狀況：聯絡困難、修繕積立金滯納、規約違反、跨境匯款卡關。對其他住戶與整棟大樓的長期維護，是實打實的負擔。
也因此，改正後的區分所有法導入「國內管理人制度」——海外業主可被規約要求指定一位日本國內代理人，作為制度面的補救。
買的時候你想的是價差。十年後管理組合會用這條法律來找你。
六、把整片地圖拼起來
3.5% 證明外國人並不是房價暴漲的主因（真正的引擎是日銀利率、建材人工、供給壓縮）；但 14.6% 也證明在熱區，海外資金確實夠厚到改變局部生態。
從一個冷靜的台灣高資產買家角度看，2026 年的進場條件，跟 2022 年完全不是同一個遊戲：
匯差紅利薄了一層。 單價衝過億了一層。 申報義務多了一層。 簽證套利死了一層。 管理糾紛責任實了一層。
我自己現在做一筆東京物件評估，會先問三件事：誰是這個物件未來十年的「在地代理」？管理組合過去三年的修繕計畫執行率？以及——如果 2027 年日本真的跟進澳洲式 FIRB，這個物件的退出路徑還剩多寬？
「便宜」「漲」「穩」這三個字，過去十年帶台灣資金衝進東京。但這三個字組成的故事，正在悄悄改寫。
那你呢——你心裡那個「東京物件值得買」的理由，是 2022 年版的，還是 2026 年版的？
讀者來信 FAQ
3.5% 的海外取得比例聽起來不高，那為什麼「外國人炒房」這種說法還是滿天飛？
作者： 3.5% 是 23 區整體的平均，但區域分布極不均，新宿區一個區就拉到 14.6%。一般人不是看統計，而是看自家街角的廣告看板、社區公告欄、樓下大廳的訪客——這些「視覺證據」全部集中在都心熱區。所以全市 3.5% 跟「我家樓下三戶外國買家」可以同時為真，這是典型的平均值騙人案例。
「経営・管理ビザ」門檻拉到 3,000 萬日圓，跟一般買房自住的人有什麼關係？
作者： 直接買房自住的人，跟這張簽證原本就無關——它是用「在日本經營一間公司」來換取居留資格的途徑。但過去十年，很多仲介把「買幾棟出租公寓 → 設立資產管理公司 → 申請経営・管理ビザ → 拿到日本身分」這條套利鏈包成商品在海外賣。新門檻加上日語能力與獨立事務所審查，就是把這條套利路徑直接封死。
2026 年 4 月開始要向日銀提交 Form 22，這是不是已經算「外國人購屋限制」了？
作者： 不算。Form 22 是事後申報義務，不是事前審查，買賣本身完全不受影響。但它的意義在於：政府第一次能完整拿到非居住者購屋的物件類型、地點、價格資料庫——一旦哪天政治氣氛轉向要學澳洲式 FIRB，政策工具的「子彈」已經備齊，只剩開不開保險的問題。