20.6%。
2025 年在東京、神奈川、埼玉、千葉買新築公寓的人，每 5 個就有 1 個，自備款是 0。
十年前，這個比例是 7.4%。
我第一眼以為是打錯，翻回原始報告確認了兩次。
▍這份資料是什麼
Recruit 旗下的 SUUMO 研究中心，從 2001 年起每年調查首都圈新築公寓的簽約者。2025 年版今年 3 月公布，回收 5,140 份。
10 月 10 日，日本交易所集團經營的「東証マネ部！」訪問了所長池本洋一與主任研究員中路健太郎，把這組數字重新拉出來談。
最值得注意的不是房價，是買的人變了。
▍買房理由，第一次換了第一名
「想持有資產、認為資產上有利」：36.7%。
「為了孩子和家人，想有自己的家」：34.2%。
這是 2003 年以來，資產理由第一次排到第一。中路用了一個詞：「半投半住」。
但要補一句：同一年，有小孩的家庭只占買家 32%，是 2001 年開始調查以來最低；只有夫妻兩人的家庭反而有 35%。而資產理由在單身和夫妻家庭裡本來就特別高。
心態在變，買家的組成也在變，兩件事疊在一起。
▍錢怎麼湊：零自備款加超長房貸
同一份報告裡，另外兩個數字一起看：
- 自備款 0% 的人：20.6%
- 房貸期間 36 年以上的人：2024 年 11.6%，2025 年 32.6%，一年變成約 3 倍
日本房貸過去多半以 35 年為上限，這兩年 40 年、50 年的商品開始普及。
有趣的是另一頭：全額付現的人也有 11.3%。新屋買家正在往兩極走。
▍科普一下：50 年房貸的前十年，你在還什麼
我拿一組示意數字算了一次：借 6,000 萬日圓、年利率 2%、本息平均攤還。
- 35 年：月付約 19.9 萬，10 年後還掉本金的 21.8%
- 50 年：月付約 15.8 萬，10 年後只還掉 12.9%
月付少了約 4 萬，總利息多出約 1,150 萬。
更關鍵的是後面那個數字。零自備款加 50 年，第 10 年時你真正「擁有」的部分只有一成多。房價只要比買價跌超過約 13%，賣掉就不夠還清貸款，仲介費等交易成本還沒算進去。
池本的看法很持平：公寓被當成「人生階段變了就換」的資產，在資產性高的地區，這種買法風險相對可控；但如果選到資產價值往下走的地方，就會變成「賣不掉，只能繼續還」。
他的原話是：這不是適合所有人的方法。
▍出口正在變窄嗎
半投半住的前提，是想換的時候賣得掉。
東京中古公寓的在庫均價，從 2024 年 1 月的 5,126 萬，一路漲到 2026 年 3 月的 8,986 萬。池本說，業者的口風已經從「等它再漲」變成「高價買的要盡快賣」，以灣岸地區為中心，正在修正漲過頭的行情。
最新的 8 月數據：東京都中古公寓成交 1,562 件，比去年少了 18.7%；成交均價 6,826 萬，年減 0.4%。
價格還撐著，願意在這個價位接手的人先變少了。
訪問最後，池本說：最重要的還是住在自己真正想住的地方。因為「看起來會漲」而選了住不舒服的房子，結果沒漲，後悔的是自己。
我還沒想通的是：當三成買家都拉長到 36 年以上，下一個接手的人，還借得到同樣的條件嗎？
如果是你，會用零自備款加 50 年房貸，買一間「應該會漲」的東京公寓嗎？
📌 資料來源
- SUUMOリサーチセンターに聞く「不動産」の現状とこれから（2026/10/10）- 東証マネ部！（dメニューニュース 轉載）
- 首都圏新築マンション契約者動向調査（2025年）調査報告書（2026/3/17）- リクルート
- 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年8月度（2026/9/10）- 東日本不動産流通機構
- SUUMO研究中心解析：日本不動產市場現況與未來走向（2026/10/10）- 東京媽媽
讀者來信 Q&A
Q：「自備款 0%」是什麼意思？日本的銀行真的會借到房價全額嗎？
A： Recruit 調查裡的「自己資金比率」，指的是買價當中用自己的錢支付的比例，0% 就是房價全部靠貸款。日本的自住房貸只要收入與信用條件夠，銀行可以借到房價全額，業界俗稱「フルローン」。2025 年首都圈新築公寓簽約者裡，這樣買的人占 20.6%，2015 年只有 7.4%；整體平均自備比例卻有 21.3%，因為另有 11.3% 的人全額付現，把平均拉了上去。要注意的是，房價全貸不代表一毛錢都不用出，登記、稅金、貸款手續這些「諸費用」不在房價裡，有人自掏腰包，也有人連這部分一起借。打個比方：這像是零頭期分期買車，月付壓得很輕，但前幾年你欠的錢，可能比車子當下值的還多。你身邊買房的朋友，頭期款大概準備了幾成？
Q：為什麼房貸拉長到 50 年，前十年還掉的本金會少那麼多？
A： 關鍵在日本房貸多數採用的「元利均等返済」，也就是台灣說的本息平均攤還：每個月付一樣的錢，但裡面利息和本金的比例會隨時間改變。利息是按「還沒還的本金」計算，一開始欠得最多，所以前期付的錢大部分拿去繳利息。用文中的示意數字，借 6,000 萬日圓、年利率 2%，第一個月的利息就是 10 萬日圓；35 年期月付約 19.9 萬，本金能還掉將近 10 萬，50 年期月付約 15.8 萬，本金只還掉約 5.8 萬。期數拉長、月付變小，被利息吃掉的比例就變大，所以 10 年後一個還掉 21.8%，一個只還掉 12.9%。如果是浮動利率而利率調升，每月付款裡被利息吃掉的比例還會再變大。打個比方：就像每個月只繳信用卡最低應繳金額，帳單看起來很輕鬆，欠款本身卻幾乎沒動。月付少 4 萬日圓、總利息多約 1,150 萬，這筆交換你願意做嗎？
Q：「在庫價格」和「成交價格」差在哪？為什麼開價在漲，成交價卻沒跟上？
A： 這兩個數字都來自東日本レインズ（東日本不動產流通機構）的資料庫，但量的是不同的東西。「在庫」是統計當月仍掛在系統上、還沒賣掉的物件開價，「成約」是當月真的簽約成交的價格；開價是屋主的期望，成交價才是買方點頭的結果。而且賣不掉的高價物件會一直留在在庫裡，時間一久就把在庫平均墊高。文中東京 3 月在庫均價 8,986 萬、8 月成交均價 6,826 萬，月份不同，不能直接相減；拿同一個月比最清楚：2026 年 8 月首都圈在庫均價 6,939 萬，比去年高 29.0%，成交均價 5,129 萬，反而比去年低 2.8%。兩條線往相反方向走，代表屋主喊的價和買方願意付的價正在拉開距離。打個比方：菜市場攤位上的標價一路往上改，但收銀台每籃結出來的金額沒跟著漲，因為最貴的那幾樣一直沒人拿。你看日本物件時，會先查同社區最近的成交紀錄，還是先看仲介給的開價？