5 兆日圓。
這是日本網路銀行借給個人買收租房的貸款餘額，2025 年度末的數字。四年前，是 3 兆。
這幾天有中文報導這樣寫：這塊融資市場「四年內幾乎翻倍」。老實說，我第一眼也以為是整個日本在搶著借錢買房。
直到翻開金融廳 7 月 31 日公布的原始報告，才發現有兩件事跟標題不一樣。
▍變大的不是市場，是網銀的份額
先看整個市場。日本國內銀行借給個人經營出租房的貸款，四年從 27.7 兆日圓增加到 29.6 兆，只多了約 7%。
網銀那一塊，從 3.0 兆增加到 5.0 兆。官方寫的是「約六成」，不是翻倍，現在約占整體的六分之一。
整個市場四年多出約 1.9 兆，網銀這一塊就多了約 2.0 兆——多出來的錢，幾乎都是網銀借的。
同一時間，大型都市銀行的餘額年年減少，地方銀行幾乎持平。
錢沒有多太多，是換了一群銀行在借。
2025 年度，網銀這類貸款新承作約 1 兆日圓，其中約九成是投資用公寓。
▍一筆投資公寓貸款，通常這樣成交
金融廳畫出的流程是：不動產業者先向你推銷物件，再把你介紹給銀行或保證公司，審查通過後，由銀行放款。
貸款分兩種。一種沒有保證公司，銀行自己承擔風險；另一種由保證公司作保。
保證公司的角色，是在你還不出錢時先替你還給銀行。債務不會消失，只是變成欠保證公司。
金融廳 2019 年的報告，在一條註腳裡寫得很白：用保證公司，可以降低銀行的信用風險；但身為貸款契約當事人的銀行，避不開保護客戶的責任。
換句話說，保證公司保的是銀行，不是你。
▍查出的缺口，在「誰跟你說明」
金融廳這次查了 8 家銀行，包括樂天、住信 SBI、Sony、ORIX。
沒有保證公司的那種，各行都會直接用電話或視訊跟客戶確認，也會請客戶簽下風險確認書。
有保證公司的那種，就不一定了：
- 有銀行不直接跟客戶談，也沒確認保證公司怎麼跟客戶說明
- 業者推銷時怎麼說，也有銀行沒確認
- 有銀行既不自己查合作業者，也沒確認保證公司查了沒有
- 包租業者，有銀行連透過保證公司確認都沒有
利率風險也一樣。各行的資料都寫了「升息會增加還款負擔」，但有銀行只拿一般案例說明，沒用客戶自己的數字試算。
日本銀行 9 月 18 日才把政策利率調到 1.25%，是 31 年來最高。
▍借錢的人，一半以上不到 40 歲
2022 年 4 月到 2026 年 1 月新承作的投資公寓貸款裡，物件有 43% 在東京 23 區。
借款人 30 多歲、40 多歲各約 35%，20 多歲也有 16%。本人年收 1,000 萬日圓以上的約 46%，也就是超過一半不到這個數。
單筆金額也在變大。2022 年度，1,500 萬到 2,500 萬日圓合計約 56%。
到了 2025 年度，最多的是 2,000 萬到 2,500 萬（約 29%），其次是 2,500 萬到 3,000 萬（約 21%）。
▍這不是第二個駿河銀行，但有一條線連著
2018 年的駿河銀行（スルガ銀行）事件，業者竄改存摺和所得資料，金融廳命令它停止新承作投資用不動產貸款半年。
處分理由之一，是把對客戶的說明，交給沒有銀行代理業許可的業者。
這次的報告，沒有指出任何造假，我不想把兩件事畫上等號。
但八年後，金融廳追問的還是同一個問題：到底是誰在跟客戶說明風險？
至於網銀為什麼大舉衝進這個市場，報告只給了一句線索：存款變多了。那是另一個故事。
如果你也在日本買過投資公寓，簽約那天，跟你解釋升息風險的，是銀行，還是賣你房子的人？
📌 資料來源
- 預金取扱等金融機関モニタリング・分析レポート（2026/7/31）- 金融庁
- 投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果（2019/3）- 金融庁
- スルガ銀行株式会社に対する行政処分について（2018/10/5）- 金融庁
- 2026事務年度 金融行政方針（2026/9/15）- 金融庁
- 日銀 政策金利1.25％に引き上げ決定 31年ぶりの高水準（2026/9/18）- TBS NEWS DIG
- 金融庁、ネット銀の監視強化 投資不動産融資に懸念点（2026/9/19）- ニッキンONLINE
- 株式会社スマートデイズ 倒産速報 - 帝国データバンク
- スマートデイズ、破産手続き開始（2018/5）- 日本経済新聞
讀者來信 Q&A
Q：保證公司明明會替我把錢還給銀行，為什麼你說它保的是銀行，不是我？
A： 因為保證公司替你還錢之後，債並沒有消失，只是債主從銀行換成保證公司，它會再回頭向你追討。真正被保護的，是銀行「借出去的錢收不回來」的風險，也就是信用風險。金融廳 2019 年的報告在註腳裡寫明：用保證公司可以降低銀行的信用風險，但身為貸款契約當事人的銀行，避不開保護客戶的問題。2026 年這份報告就發現，有銀行在保證型貸款上不直接跟客戶面談，也不確認保證公司怎麼向客戶說明，等於把「跟你講清楚風險」這件事一起交了出去。打個比方：保證公司像是銀行替自己買的一張保險，出事時理賠進的是銀行的帳戶，你欠的錢一毛也沒少。你辦日本的貸款時，知道自己那一筆有沒有掛保證公司嗎？
Q：金融廳特別點名「包租業者」，包租到底是什麼，為什麼銀行要查它？
A： 包租（日文叫サブリース）是業者向你整戶承租，再轉租給房客，常見的約定是不論有沒有住滿，每月都付你一筆固定租金。對屋主來說，這筆租金就是拿來還貸款的現金流，所以包租業者撐不撐得住，直接決定你還不還得出錢。金融廳這次的報告指出，在保證型貸款上，有銀行對包租業者的業務是否妥當，連透過保證公司確認都沒有做。這不是紙上談兵：2018 年的駿河銀行事件，就是從女性分租套房「かぼちゃの馬車」的包租業者スマートデイズ停付租金開始爆開的。帝國資料銀行的資料顯示，它在 2018 年 1 月停止支付屋主租金，牽涉約 675 位屋主，同年 5 月進入破產程序。打個比方：包租業者是你和房客之間的一條水管，水管一斷，房貸的帳單還是每個月照來。如果是你，會先查包租業者撐不撐得住，還是先看它保證的租金有多高？
Q：銀行資料都寫了「升息會增加還款負擔」，為什麼金融廳還覺得不夠？
A： 因為「會增加」只是一句話，沒告訴你會增加多少。金融廳這次看到，有銀行只在發給所有人的小冊子裡放一般模型案例，沒有用客戶自己的借款金額與期限去算；也有銀行把收支分析交給不動產業者做，銀行自己不掌握業者怎麼算。金融廳舉的好例子，是替每位客戶在多種升息情境下做收支試算，或要求客戶先在銀行網站上自己試算完，才進入說明。拿數字感受一下：假設借 2,500 萬日圓、分 35 年本息平均攤還，單純試算，利率從 2% 升到 3%，月付會從約 8.3 萬日圓增加到約 9.6 萬日圓，每月多出約 1.3 萬。打個比方：「升息會增加負擔」像天氣預報只說「明天會下雨」，真正有用的是告訴你雨量多少、該不該帶傘。你手上的貸款，算過利率再升一個百分點，每月要多付多少嗎？