「我在日本只有一間小套房收租，年租金不到 20 萬日圓，朋友說我不用報稅。」
我接過至少 30 通這種電話。
每一通都得花半小時解釋——
不，你只是「不用確定申告」。 不代表你「不用申告」。
住民稅那關，你還是得去日本住所的市區町村役所自己跑一趟。
而 2026 年的法定申報截止日是 3 月 16 日（一）——3/15 撞週日所以順延一天，e-Tax 線上端則從 1/5 就開始受理 📅
📌 為什麼台灣房東最容易踩這個 20 萬地雷？
日本所得稅有個經典規則叫「20 万円ルール」。
意思是：如果你是受薪族（給与所得者），給與以外的副業所得在 20 萬日圓以下，所得稅那關確實免確定申告。
但問題出在——
這條規則只豁免「所得稅」。 住民稅完全不在豁免範圍內。
所以即使你的小套房一年只有 18 萬日圓淨租金收入，你還是得在 3/15 前去當地役所辦住民稅申告。沒辦的下場？市役所追稅 + 加徵延滯金，運氣不好還會被列入「不申告者リスト」。
我看過台灣房東一張通知單一萬多日圓延滯金，比當年該繳的稅還多。
📌 那什麼狀況才是「真正必須」確定申告？
簡單記三條：
1️⃣ 該年度出售了任何不動產獲利 → 100% 必須申告，沒得閃。 2️⃣ 給與年收入超過 2,000 萬日圓 → 沒得選，必報。 3️⃣ 在日本擁有租金收入且超過必要經費後仍有正所得 → 雖有 20 萬規則緩衝，但建議直接報，理由下面說。
順便補一個常被忽略的：在日本領退職金時忘了交「退職所得の受給に関する申告書」的人——你的退職金會被一刀源泉徴収 20.42%，這錢只能透過確定申告退回來。台灣人在日本工作十幾年退休回台時最常踩這條 🚨
📌 房東們最該背的「12 項可抵稅清單」
很多台灣房東不知道，這 12 項全部都可以列為「必要経費」直接從租金收入扣掉：
- ✅ 折舊費（建物部分依法定年限攤提）
- ✅ 管理公司手續費
- ✅ 大樓建物管理費
- ✅ 修繕費
- ✅ 固定資產稅 / 都市計畫稅
- ✅ 印紙稅
- ✅ 損害保險料（攤提當年度部分）
- ✅ 入居者募集廣告費
- ✅ 稅理士 / 律師等專業酬勞
- ✅ 公設水電費
- ✅ 購買不動產的貸款利息（重點！）
- ✅ 其他雜費（清掃、消耗品）
說實話我每次看到這份清單，最想搖醒那些「自己用 Excel 隨便算淨租金」的台灣房東——你的折舊費可能就佔帳面利潤的 30%-50%，少報就是直接多繳所得稅。
❌ 但這 4 項千萬不要算進去
- → 貸款本金返還（這是還資金，不是費用）
- → 與不動產出租不相關支出（週末去溫泉旅館的錢別硬塞）
- → 住民稅
- → 所得稅
我看過最誇張的，是有人把自住那間的固定資產稅也算進「收租那間」的必要経費——稅務署 3 年後才追到，連補帶罰一次給你算清楚。
📌 2026 e-Tax 一個必須知道的大變動
提醒：日本國稅廳已宣布，2025/10/1 起 ID／密碼方式停止新發行，2027/1 起 iPhone 將支援「iPhone 版マイナンバーカード」直接電子認證。
簡單翻譯：未來幾年內，沒有マイナンバーカード就不能用 e-Tax。
人在台灣的非居住者房東請特別注意——你需要在日本指定一位「納税管理人」幫你處理，這部分我們下次再聊。
🎯 最後留個問題給你
如果你今年在日本剛買第一間收租物件，你會選——
A 自己摸索著用 e-Tax 申報，省下 5〜10 萬日圓稅理士費，但接受第一次申報可能漏掉 2〜3 項抵稅項目的代價？
B 直接花 5〜10 萬日圓委託稅理士，把 12 項抵稅清單整套吃乾抹淨，但第一年帳面看起來費用比較貴？
留言告訴我你的選擇 👇 也歡迎分享你最想搞懂的日本房東稅務問題。
📚 名詞補充
副業 20 萬日圓以下既然「免確定申告」，為什麼還要去市役所辦住民稅申告？這套雙軌制台灣有對應嗎？
JP¥ 編輯部： 因為日本所得稅與住民稅是「兩個機關、兩套申告」的雙軌制——所得稅由國稅廳（中央政府）管轄、住民稅由你居住的市區町村役所（地方政府）管轄，國稅廳豁免你不代表地方政府放過你。「20 万円ルール」設計時的本意只是減輕中央國稅廳的審查負擔，地方稅收要靠住民稅支撐學校／福祉／清掃等基礎服務，所以無論金額大小一律都要申告。比喻起來像台灣綜所稅與健保補充保費分屬「國稅局」與「健保局」一樣——你綜所稅免稅不代表股利的健保補充保費也免，要分頭處理才安全。
房子明明還在那裡，「折舊費」為什麼可以當成費用抵稅？這在會計上是不是在做假帳？
JP¥ 編輯部： 完全不是假帳——折舊費（減価償却費）反映的是「建物本體會隨時間老化，價值逐年下降」的客觀經濟事實，所以稅法允許把這個無形的價值損失分年認列為費用。日本針對木造住宅 22 年、輕量鋼骨 27 年、RC 鋼筋混凝土 47 年定義「法定耐用年限」，每年用購入金額除以年限攤提；這筆錢不會真的從你戶頭流出，但會壓低帳面利潤、進而壓低應繳所得稅，是合法且國稅廳明文允許的節稅工具。比喻起來像你買一台 100 萬日圓的營業用車，5 年後二手只值 30 萬——那中間 70 萬的價值蒸發，稅法允許你每年認列 14 萬當「車輛折舊費」抵稅，房子的折舊邏輯一模一樣只是時間更長。
退職金沒交「退職所得の受給に関する申告書」會被一刀源泉徴収 20.42%，這套機制台灣有嗎？
JP¥ 編輯部： 台灣完全沒有對等機制——日本退職金課稅有兩套軌道：「有交申告書」走「分離課税＋退職所得控除」的優惠軌道（年資 20 年以下每年扣 40 萬、20 年以上每年扣 70 萬日圓），通常退完幾乎不必繳稅；「沒交申告書」走「一律源泉徴収 20.42%」的懲罰軌道，等於先扣再說、要拿回來就得自己跑確定申告流程。比喻起來像台灣「健保卡沒帶就診要先付全額再回去退費」一樣——錢沒少給你，但你得多跑一趟流程；台灣人在日本工作多年退休回台時，常常因為人在台灣懶得處理，那筆 20.42% 就真的拿不回來。
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