我認識一位台灣老闆。
他在日本買房 12 年，名下有 7 戶。
但去年我幫他整理資產時，他只想得起來 5 戶。
剩下兩戶，是哪兩戶？
是「祖父輩留下的繼承財產」、「20 年前公司同事代買後忘記過戶」，還是當年銀行寄來的日文文件他直接收進抽屜——連他自己也說不出來。
這不是個案。在日本，「所有者不明土地」總面積，已經超過整個九州。
新制度：2026 年 2 月 2 日起，可以「一鍵」查清楚
日本法務省從令和 8 年（2026 年）2 月 2 日起，正式啟動一個叫「所有不動產記錄證明制度」的新制度。
說人話就是——
你拿著身分證件、到日本任一個法務局，就可以申請一張「全國名寄帳」。
上面會列出：這個人在日本全國，名下所有「已登記」的不動產。
過去呢？
過去這份資料，是每個都道府縣、每個地方法務局，分開管理。
繼承人想搞清楚阿公在北海道、東京、沖繩各有什麼，得自己跑遍每個地方查一輪。
漏一個地方，就漏一筆。
為什麼日本急著做這件事？
因為 2024 年 4 月「相續登記義務化」已經施行。
簡單講就是：你繼承到日本不動產之後，必須在「知道自己繼承到」之日起 3 年內完成登記。
沒做的話？
最高過料 10 萬日圓（約 21,000 台幣）。
問題來了——
如果你連阿公到底有幾戶房都搞不清楚，你怎麼登記？
這就是新制度的存在意義。它是「相續登記義務化」的搭檔工具，不是兩件獨立的事。
手續費我得先講一下，因為網路傳的版本錯很大
這幾天我看到不少中文媒體在傳「一筆只要 300 日圓，3 戶才 900 日圓」。
我去翻了法務省官網——
完全不是這樣。
實際的官方手續費：
- 書面請求（窗口或郵送）：1,600 日圓／件
- 線上請求＋郵送交付：1,500 日圓／件
- 線上請求＋窗口取件：1,470 日圓／件
而且計費方式是「檢索條件數 × 證明書通數」。
也就是說，書面請求 4 個檢索條件、1 通證明書，是 1,600 × 4 ＝ 6,400 日圓。
不是便利商店買咖啡的價錢。
還有一個被誤傳的：「線上申請尚未開放」
也錯。
法務省早就開放透過「登記・供託オンライン申請システム」線上申請。
下載專用軟體、填寫請求書、加上電子簽章——
台灣業主在台北辦公室就能送件，不必親自飛日本。
但這張證明書，不能當作「所有權證明」
我知道很多人以為——
拿到這張紙，就等於「房子是我的」的證明。
不是。
這張紙的法律性質，只是「資訊性一覽」。
它告訴你「這個名字底下有這幾筆登記」，但不證明「這幾筆登記目前的所有權人是誰」。
要證明所有權？還是得靠登記簿謄本（登記事項證明書）。
兩張紙，功能不一樣。千萬別混淆。
兩個盲點，台灣業主很容易踩
盲點一：法人持有也可以申請。
我看到好幾篇中文文章寫「只限個人、法人不行」。
錯。
法務省官方明確寫：「所有権の登記名義人（法人を含む）」可以申請，繼承人或其他一般承繼人（也含法人）也可以。
如果你是用日本 KK 或 LLC 持有不動產的台灣老闆——這制度也是給你用的。
盲點二：未登記、未電腦化的物件，查不到。
如果你買的是只有「表示登記」、沒做到「所有權登記」的物件，或是登記簿還沒完成電腦化的物件——
證明書上不會出現。
這也是為什麼，每年自己親自去調登記簿做一次校對，仍然有它的意義。
對台灣業主，我的建議是——
如果你或長輩名下有日本不動產，我會建議在 2026 年下半年，撥一個下午——
申請一張「所有不動產記錄證明書」。
把它當成「資產健康檢查」。
不是為了證明所有權。是為了「確認沒漏掉的」。
但有一件事我還沒想通——
如果一個人「過去曾經」名下有日本不動產，後來轉售或贈與了，這張證明書到底會不會把「曾經登記過」的物件也列出來？
我翻了三份法務省文件，全部只寫「現在的登記名義人」名下物件。
那歷史登記紀錄呢？
如果你實際申請過、或聽過司法書士講過——留言告訴我，我下次寫第二集。