最近又在 PTT 看到「日本買房根本不划算」的長文，三個關鍵數字立刻被洗版引用：
- 貸款只能貸五成
- 年燒 60 萬日幣
- 投報率 3-4%，不如台股 0050
我本來想直接點頭。但職業病作祟，把原始資料一個個翻出來——
三個數字，三個都對不上。
先把結論講清楚：
日本買房不是「划算 / 不划算」二選一。
只是太多人把「都心東京新築公寓」的條件，硬套在「全日本」上，再去比對「短期高點的台股 ETF」。
這就像拿大安區新建案的數據，去說全台灣房地產都不該買。
來，逐項拆。
❶ 貸款不是只能貸五成
「外國人只能貸五成」這句話，是五年前的事。
現在的實況：
- 日系銀行如東京之星銀行、SBI 新生銀行，已有針對外籍客戶的住宅貸款方案
- 台系銀行中信、第一、兆豐、台銀東京/大阪分行也提供海外貸款
- 投資型利率約 2.8%–3.8%，自用住宅最低可到 1.575%
- 頭期款 20%–35%——換句話說，貸款成數實際可達 65%–80%
不是不能貸，是「不會問」。
❷ 年燒 60 萬日幣？要看你買多大的房
這個數字本身沒錯，但有個前提：你買的是 4,000 萬日幣（約 NT$840 萬）的東京公寓。
公式：日本公寓持有成本約占房價 1.5%/年。
- 4,000 萬日幣物件 → 年成本 60 萬
- 1,500 萬日幣地方都市公寓 → 年成本 22 萬
- 一戶建（透天）→ 年成本只占房價 0.4%–0.6%
組成：固都稅、管理費、修繕積立金（日本國交省 2023 調查每戶月均 13,054 日圓）、代管費。
「日本持有成本很高」不是錯，是被平均了。
❸ 投報率 3-4%？看你問哪一座城市
這條我覺得最該被打破：
- 東京都心：常低於 3%
- 東京 23 區外圍：3-4%
- 大阪平均：約 4.5%
- 神戶、福岡：約 4.2%
- 札幌：可達 5%
把「日本投報率 3-4%」當成全國平均，等於把東京塞進大阪嘴裡。
更別說 2024 年福岡漲 9.1%、東京 23 區漲 8.2%——租金回報之外，資本利得才是這兩年真正在發酵的部分。
❹ 那「0050 一年都有 48%」呢？
我特地翻了元大投信公開數據：
- 近 1 年含息報酬：約 37%
- 近 5 年年化：21.8%
- 近 10 年年化：20.4%
「一年 48%」這個數字，沒有對應的標準口徑。
長期年化約 20%，才是穩健對標——不是 48%。
這不是說 0050 不好，0050 真的很好。 只是用「短期高點」對比「長期房產」，本來就不是同一場比賽。
所以——該不該買日本房產？
我的想法是這樣：
日本房產不是「股票替代品」，它是資產配置工具。
它一次能滿足四個目的：
- 租金收益（4%–5%）
- 資本利得（東京、福岡 8-9% 漲幅）
- 日圓資產避險
- 自用渡假
如果你只看「年化投報率」一個指標，會永遠覺得它不划算。
但如果你問的是「我要不要持有日圓計價的不動產」，問題就完全變了。
真正該問的，不是「划不划算」。
是：你買日本房產的四個目的中，到底哪一個對你最重要？
只有一個目的的人，可能真的不該買。 但有兩個以上目的的人——
那篇 PTT 文章，其實不適用於你。
你會選哪一個？