日本國土交通省有一個固定用詞，叫「二つの老い」。
兩個老：房子老了，住在裡面的人也老了。
台灣內政部推老宅政策時，用的詞是「人屋雙老」。
兩個政府，隔著一片海，各自造了一個幾乎一樣的詞。
這不是巧合。這是同一道題，日本比我們早走了大概二十年。
—— 📊 先看日本這道題有多大
日本現在有 704.3 萬戶分讓公寓（2023 年底），乘上平均每戶 2.2 人，大約 1,500 萬人住在裡面——超過日本總人口的一成。
其中屋齡 40 年以上的，這條曲線長這樣：
・2013 年底：41 萬戶 ・2023 年底：137 萬戶 ・2033 年底：274 萬戶 ・2043 年底：464 萬戶
二十年，3.4 倍。
而在屋齡 40 年以上的公寓裡，戶長 70 歲以上的住戶佔 55%。
房子要大修的時候，住戶剛好是最付不出錢、也最不想開會的年紀。
—— 💸 錢的部分，比想像中更糟
日本每戶每月修繕公積金平均 13,054 圓，比 2018 年那次調查漲了 1,811 圓，是 2008 年以來十五年間最大的一次漲幅。
聽起來有在補。但看下一組數字：
有訂長期修繕計畫、也在存錢的社區裡，回答「目前餘額相對計畫沒有不足」的只有 39.9%；明確回答不足的有 36.6%，另外 23.5% 說不清楚。
能明確說自己存夠錢的，不到四成。
還有 37% 的社區沒有定期檢討長期修繕計畫（日本建議每五年檢討一次）。
科普重點：長期修繕計畫是一張「未來 25 到 30 年、哪一年要修什麼、要花多少」的時程表，公積金要收多少就是從這張表倒推出來的。不檢討，那張表就會停留在十年前的工料價格上。
這幾年日本人事費和建材一起漲。用 2015 年的估價養 2026 年的工程，缺口不是慢慢出現，是某天開會時突然出現。
—— 🚨 於是出現了一個新詞：管理難民
這是這幾年日本的新現象——管理公司開始挑客戶了。
小型社區戶數少、管理費總額小，但要派的人一樣要派。人事費漲上來之後，這種案子就變成賠錢生意。
於是管理公司拒絕續約、或直接開出大幅漲價，社區找不到下一家願意接的，只好被迫自主管理。
前面上篇提過，日本最大的獨立公寓管理公司在 2024 年下市，創辦人家族講的理由裡就有這一條：管理員招聘困難、人事費高漲。
那家公司是龍頭都這樣講。中小型管理公司的處境可想而知。
—— ⚖️ 所以日本動了法律，而且是睽違二十多年的大修
2025 年 5 月，日本國會通過《區分所有法》修正——這部法律上一次大改，是二十多年前。
2026 年 4 月 1 日正式施行。
三個關鍵改動：
第一，重建決議門檻降低。 原本要「區分所有權人總數及總表決權的五分之四以上」同意才能重建。修法後，在耐震性不足等客觀事由成立的情況下，降到四分之三。
第二，改採「出席者多數決」。 這一項最實用。不涉及區分所有權處分的事項（例如修繕），計票的母數從「全體區分所有權人」改成出席者——包含到場、委任狀、書面行使表決權的人。沒出席的，不再算進分母。同時新增法院裁定機制，把所在不明的屋主排除在外。
科普重點：這解決的是一個很日本、但台灣也超熟悉的死結——社區不是投不過，是根本開不成會。 屋主老了、搬走了、過世後繼承沒辦、或乾脆失聯，這些人全都算在分母裡，於是連換個防水都達不到門檻。把分母改成「有來的人」，等於承認：不表態的人，不能再用沉默否決全社區。
第三，新增再生選項。 過去只有「重建」一條路，現在多了建物敷地售卻、建物拆除敷地售卻、建物拆除、建物更新等決議選項。
老公寓最大的困境是，很多社區根本不適合原地重建——地價撐不起工程費、住戶年紀太大等不到完工。過去法律只給「重建」這一個出口，等於逼所有人走同一條路。現在等於承認：有些房子的正確結局不是重生，是體面地結束。
—— 🇹🇼 那台灣呢
我知道這句會有人不愛聽，但數字放在那裡：
・全國屋齡 30 年以上住宅 554 萬戶，佔比約 58–59% ・全台平均屋齡 34.1 年，創歷史新高 ・台北市平均屋齡 39.1 年，老屋佔比 73.8%，全台最高
日本用「屋齡 40 年」當警戒線，是因為他們的公寓多半是鋼筋混凝土、而且有制度化的長期修繕計畫在撐。台灣有超過一半的住宅已經超過 30 年，但長期修繕計畫的普及度差得很遠。
再看出口端：2023 年全台都更核定案件 327 件，危老重建核准 1,874 件。分母是 554 萬戶。
內政部推的「老宅延壽計畫」，方向其實跟日本這次修法的第二點很像——承認大部分老屋等不到重建，那就先讓它安全地多撐幾十年。（屋齡 30 年以上、4 到 6 層樓公寓及透天，每棟最高補助 960 萬元；室內優化每戶最高 20 萬元，高齡弱勢可加碼到 30 萬元。）
—— 🔚 最後，回到這個系列一開始那家公司
日本ハウズイング 1994 年就來台灣了，管著超過 4,000 棟社區。
它在日本看到的那條曲線——房子老、住戶老、管理員也老、公積金不夠、管理公司開始挑客戶——每一段，台灣都還沒真正開始走。
但時刻表已經印好了。
日本花了二十年才承認一件事：公寓管理不是清潔和保全，是一棟建築物幾十年壽命的財務工程。
那家公司做對的事，說穿了就是把「管理」當成入口、把「修繕」當成本業，然後在住戶還付得起錢的時候，把該修的修完。
至於台灣的社區能不能在住戶老到開不了會之前，把這件事講清楚——
這題我沒有答案。
所以最後想問你的是：你家社區上一次全體住戶好好討論「二十年後這棟房子怎麼辦」，是什麼時候的事？還是根本沒有討論過？留言聊聊。
讀者來信 Q&A
Q：把票數的分母改成「只算出席的人」，會不會反而讓少數幾個人綁架整個社區？
A： 這確實是修法時最大的爭點，但要看它解決的是什麼問題。過去分母是「全體區分所有權人」，代表沒出席、失聯、繼承沒辦、甚至已經過世的屋主，全都被算成反對票——結果不是社區投不過，是根本開不成會，連換個防水都動不了。而且這條規則有邊界：它只適用於不涉及區分所有權處分的事項（例如修繕），真正動到產權的重建、拆除、賣地，門檻仍然遠高於此。另外配套還有法院裁定機制，可以正式把所在不明的屋主排除，而不是讓管委會自己認定。打個比方：這就像社區開會規定「全體住戶過半才算數」，結果有三成的門牌根本找不到人，那個會永遠開不成——新規則等於改成「有來的人過半就算數」，代價是你不出席就沒有聲音。你覺得「不表態」應該被當成反對，還是應該被當成棄權？
Q：36.6% 的社區修繕基金不足，聽起來還好？這個數字到底該怎麼讀？
A： 要連著另外兩個數字一起看才知道有多嚴重。明確回答「不足」的是 36.6%，但回答「沒有不足」的只有 39.9%，還有 23.5% 說不清楚——也就是說，能明確講出自己存夠錢的社區不到四成，其餘六成不是缺錢就是連自己缺不缺都不知道。更麻煩的是，還有 37% 的社區沒有定期檢討長期修繕計畫，而日本這幾年人事費和建材一起漲，用五年前甚至十年前的估價養現在的工程，缺口不會慢慢浮現，是開會那天突然出現。所以真正的訊號不是「三成六不夠」，而是「大多數社區對自己的財務狀況沒有把握」。打個比方：這就像問一群人退休金存夠了沒，四成說夠、三成六說不夠、還有兩成多說沒算過——最該擔心的其實是最後那一群。你家社區的長期修繕計畫，上一次更新是什麼時候？
Q：日本新增「拆除」「賣掉土地」這些選項，不是等於放棄房子嗎？為什麼算是進步？
A： 因為過去法律只給「原地重建」一條路，而那條路對很多社區根本走不通。重建的成本要靠容積獎勵和土地價值去攤，地段不好的社區算下來每戶還要自掏數百萬日圓；再加上屋齡 40 年以上的公寓裡，戶長 70 歲以上的佔 55%，一個 78 歲的住戶很難為一場五到八年的工程簽字。當法律只給一個出口，結果不是大家勉強走過去，而是全部卡在原地繼續老化——這才是最糟的結局。新增建物拆除、敷地售卻等選項，等於承認不同社區該有不同的終點：有些適合重建，有些適合賣掉土地換現金各自安置，有些就是安全地拆掉。打個比方：這像原本醫院只提供一種大手術，體力不夠的病人只能一直拖著；現在多了保守治療和安寧選項，聽起來消極，實際上是讓每個人都有路可走。如果是你家的老公寓，你會希望它重建、賣掉，還是撐著繼續住？
📖 日本物管三部曲
- 【上】退場：十倍股在 2024 年 9 月自己下市，買走它的是創辦人家族和高盛
- 【中】換約：最大的收入來源不是管理費，而且它管著你家台灣社區
- 【下】雙老：日本叫「二つの老い」，台灣叫「人屋雙老」（本篇）