我以前看日本物件廣告，總覺得「徒步8分鐘」很可疑。
實際走過才發現：要15分鐘。
但建商沒騙我。他們用的是日本60年沒改過的計算規則。
1分鐘 = 80公尺，這個數字怎麼來的？
1963年（昭和38年），日本「公正取引委員會」要訂這個基準時，做了一件很「昭和感」的事：
讓一位女性職員，在辦公室走廊上走一遍。測她的時速。得出每分鐘約 80 公尺。
就這樣寫進了規則。
後來有人去實測，發現一般成人平均步速確實接近每分鐘 80.3 公尺，這個基準「剛好」也算合理。
問題是——這 60 年來，這個基準從來沒改過。
不管你穿高跟鞋、推嬰兒車、拖行李箱、還是大阪 40 度高溫下走斜坡，廣告上的「徒步 8 分」永遠都是用 1963 年那位女職員的腳程算出來的。
那「徒步8分鐘」實際代表什麼？
舉個例子。
物件離車站 600 公尺。600 ÷ 80 = 7.5 分鐘。廣告寫「徒步 8 分鐘」。
因為日本規約規定：端數一律無條件進位。不管小數點後是 0.1 還是 0.99，都進到下一個整分鐘。
所以你看到的：
- 「徒步 8 分」= 介於 7 分 1 秒 到 8 分 0 秒之間
- 「徒步 10 分」= 介於 9 分 1 秒 到 10 分 0 秒之間
而且——就算房子蓋在車站正門對面，廣告也不能寫「徒步 0 分」，最少要標「徒步 1 分鐘」。這是規定。
那些「不被計算」的事
這裡有一個大坑。日本規約允許廣告忽略以下因素：
- 紅綠燈等待時間
- 平交道（鐵道口）等待時間
- 坡道造成的速度減慢
- 樓梯、天橋的垂直高度差
換句話說，「徒步 8 分」是一個理論值——把整段路當作平地、沒有紅綠燈、不用爬樓梯的理想狀況。
我看過一個案子。廣告寫「徒步 9 分」，實際要爬一段陡坡 + 穿過 5 個紅綠燈，真正走完 22 分鐘。但建商完全合法。
2022 年 9 月 1 日，10 年來最大改變
很多人不知道這件事。
日本不動產廣告規約在 2022 年 9 月 1 日做了 10 年來最重要的一次改正，主要影響集合住宅（マンション、預售案）：
1. 必須同時標示「最近戶」與「最遠戶」的徒步時間
過去建商可以只標「最近戶」的 8 分鐘，吸引你進來看，等到實際看屋才發現你買的那一戶離車站 12 分鐘。現在規定兩個數字都要寫。
2. 起算點明確改為「建築物出入口」
過去寬鬆解讀，可以從「敷地最近端」起算（就是社區圍牆邊）。現在要從你真正會出入的那扇門算起。對大型社區來說，這個改變可能讓徒步時間多出 2–3 分鐘。
那身為消費者，該怎麼辦？
我自己看屋的 SOP 是這樣：
第一步：把廣告上的數字 ×1.3。這是一般人不衝刺、不闖紅燈時的合理估計。
第二步：用 Google Maps 步行模式查。Google 用實際路徑 + 紅綠燈估時，比廣告誠實得多。
第三步：親自走一遍。而且一定要走晚上下班的時段。有些路白天看起來很順，晚上才發現是黑漆漆的小巷。
結語
日本人很愛說「これは規則ですから」（這是規定）。但「規定」不等於「合理」。
1963 年那位女職員走廊測試出來的 80 公尺，撐起了 60 年的日本不動產廣告——這件事本身，就值得我們當消費者的多想一下。
下次看到「徒步 8 分鐘」，可以先笑一下。然後拿出手機，自己量。
延伸思考：徒步時間在新建案完工前的「預定值」與完工後的「實際值」之間，建商用什麼話術合法地調整？這個下次再聊。