2026 年 4 到 6 月，三菱地所的營業利益是 1,212 億日圓，比去年同期多了 94%。淨利 954 億，接近三倍。
我原本以為是丸之內租金大漲。翻開官方的決算重點才發現，最大的功臣是海外部門：營業利益從 64 億跳到 430 億日圓，原因寫得很清楚——賣掉了倫敦的「Warwick Court」和雪梨的「180 George Street」兩棟頂級辦公大樓。
一家擁有東京最貴街區的房東，為什麼要一直賣樓？
蓋好、租滿、賣掉，再蓋下一棟
不動產公司賺錢有兩種方式。一種是蓋好自己抱著收租，穩，但錢會被房子綁住；另一種是把大樓蓋好、租滿、把價值做出來，就賣給基金或投資人，拿回現金再去蓋下一棟。
三菱地所這幾年明顯往第二種靠。2025 年度第四季，它認列了出售美國資料中心的獲利；2026 年度的財測裡，海外部門營業利益預估 800 億日圓，公司說其中七成的出售益在年初就已經談定。連丸之內部門也預估會認列不動產出售益。
全年財測是營收 2 兆日圓、營業利益 3,700 億，都會是歷史新高。
背後的那個數字：ROE
驅動這一切的，是一個數字：股東權益報酬率（ROE），也就是股東每投入 100 圓、公司一年能賺回多少。
三菱地所 2020 年訂下「長期經營計畫 2030」，目標 ROE 10%、每股盈餘（EPS）200 圓。現實是 2025 年 3 月期的 ROE 只有 7.6%。房子越蓋越多、資產越來越大，分母一直膨脹，報酬率就上不去。
所以它同時做了三件事：
- 賣樓：把成熟的大樓變現，讓資產周轉起來。
- 賣持股：公司承諾 2027 年度末前，把持有的上市公司股票（日本叫「政策保有株」）砍掉一半以上（與 2024 年度末相比）。2025 年度光賣股票就認列了 981 億日圓獲利。
- 買回自家股票：2026 年 5 月宣布最多 500 億日圓的庫藏股，到 9 月底已買進約 386 億，並將在 11 月 30 日全數註銷；股利則承諾每年至少加 3 圓，2030 年度要到 60 圓以上。
結果是 ROE 在 2026 年 3 月期升到 8.5%，今年預估約 9%，EPS 預估 196 圓，離目標只差一步。
它學過一次很貴的教訓
三菱地所對「抱著不賣」的風險，體會比誰都深。
1990 年泡沫高峰，它花了約 2,200 億日圓入主紐約洛克菲勒中心的母公司，最後持股八成。結果曼哈頓的租金沒有如預期翻倍，1995 年持有大樓的子公司聲請破產，三菱地所撤出時認列了約 1,000 億日圓的固定資產損失。
三十年後，同一家公司學會的是：大樓不是紀念品，是可以周轉的商品。
站上之前寫過日本房企怎麼靠「不再拼命蓋房子」、改走收租穿越三十年寒冬；三菱地所現在走的是下一步：收租之外，還要讓資產動起來。
如果你還不熟這家公司，可以先看它怎麼從 1890 年一片叫「三菱之原」的荒地，變成丸之內的大房東；它把同一套做法帶到台灣，則是南港車站、信義區豪宅和桃園物流倉的故事。
如果你是房東，你會選擇一直收租，還是在價格最好的時候賣掉？
讀者來信 FAQ
賣掉大樓的錢，為什麼算在「營業利益」裡？
JP¥ 編輯部： 因為對不動產開發商來說，蓋好大樓再賣出去本來就是本業之一，不是偶然的意外收入。三菱地所把出售物件的收入記在營收裡的「不動產販賣」，扣掉成本後的差額就成為營業利益。這也是為什麼它每一季的獲利會跳動得比較大：某一季剛好賣掉兩棟大樓，利益就會暴衝。相對地，賣掉其他公司股票的獲利，則被放在「特別利益」，不算營業利益。打個比方：就像麵包店賣麵包是營業收入，但老闆賣掉自己手上的股票，就是另外一筆帳。
「政策保有株」是什麼？為什麼要賣掉？
JP¥ 編輯部： 政策保有株是日本企業為了維繫商業關係，互相持有對方股票的習慣，台灣常稱為交叉持股。它的好處是關係穩固、彼此不容易被外人收購；壞處是大筆資金被綁在股票上，報酬率不一定高，也可能讓股東大會變成「自己人投票」。近年東京證交所要求上市公司重視資本效率，許多公司開始大量出售這類持股。三菱地所承諾 2027 年度末前把上市持股砍掉一半以上，2025 年度光這部分就認列了 981 億日圓獲利。打個比方：就像家裡為了人情買了很多親戚公司的股票，現在決定把錢拿回來投資自家生意。
ROE 10% 很難嗎？為什麼日本公司特別在意？
JP¥ 編輯部： ROE 是淨利除以股東權益，代表股東的錢一年能賺回多少百分比。日本上市公司過去平均 ROE 長期低於歐美，2014 年一份由經濟產業省主導的「伊藤報告」就把 8% 當作最低目標，之後 ROE 成為日本企業改革的重要指標。不動產公司特別難拉高 ROE，因為資產龐大、房子蓋越多分母越大。三菱地所從 7.6% 拉到 8.5%，靠的是一邊賺更多、一邊用賣樓、賣持股、買回股票把分母壓下來。打個比方：就像同樣賺 10 萬元，本金 100 萬和本金 200 萬，報酬率差了一倍。