2026 年 6 月底，東京丸之內的辦公室空室率是 0.49%。
換句話說，一百間辦公室，空著的不到半間。這兩年東京新落成的辦公大樓一棟接一棟，很多區的房東都在擔心租不出去，丸之內卻幾乎客滿。
而這一區最大的房東，是同一家公司。
先說它是誰
三菱地所，東證代號 8802。2026 年 10 月 20 日，市值約 4.5 兆日圓，比三井不動產（約 4.1 兆）還大，是日本市值最高的不動產公司。
它的故事要從 1890 年說起。
當時明治政府想把皇居旁、東京車站預定地一帶的陸軍練兵場賣掉籌錢，公開標售卻沒人投標。大藏大臣松方正義出面拜託三菱的第二代掌門人岩崎彌之助，最後三菱以 128 萬日圓整片買下，還分 13 個月、8 次才付清。
那片地雜草叢生，東京人笑稱「三菱之原」。1894 年，這裡蓋起第一棟紅磚洋樓「三菱一號館」，接著一整排紅磚辦公樓，被叫作「一丁倫敦」。1937 年，三菱把管理這片土地的部門獨立出來，就是今天的三菱地所。
它靠什麼賺錢
今天的大手町、丸之內、有樂町（日本人簡稱「大丸有」）約 120 公頃，有一百多棟大樓、約 28 萬人在這裡上班。三菱地所光在丸之內自己持有的出租辦公面積，就有約 126.7 萬平方公尺。
| 2026 年 3 月期 | 營收（億日圓） | 營業利益（億日圓） |
|---|---|---|
| 商業不動產（丸之內以外的辦公樓、Outlet、物流、飯店） | 6,170 | 1,357 |
| 丸之內事業 | 4,090 | 975 |
| 住宅（分售公寓「The Parkhouse」等） | 4,539 | 573 |
| 海外（美國、英國、亞洲） | 1,989 | 571 |
| 合計（含其他與抵銷） | 17,461 | 3,297 |
看這張表最有意思的一點：丸之內在財報上是一個獨立部門。一個街區能自成一個事業部，全日本大概只有這一家。
營業利益 3,297 億日圓、淨利 2,225 億，都是歷史新高。2002 年重建的「丸大樓（丸ビル）」、2007 年的「新丸大樓」，把原本週末沒人的辦公區，改造成有餐廳和精品店的街區。
下一步是常盤橋的 Torch Tower：約 385 公尺、地上 62 層，預定 2028 年完工，會成為日本最高的大樓。
不過，這家日本最會收租的房東，今年第一季營業利益暴增 94%，靠的卻是「賣樓」——賣掉的是倫敦和雪梨的辦公大樓。
它在台灣也很忙：從南港車站、台北信義區豪宅到高雄苓雅，已經參與 8 個開發案，卻幾乎沒有一個掛它的名字。
東京車站旁那幾棟大樓之所以能蓋那麼高，還跟東京車站把頭頂的「空中權」賣給新丸大樓等 6 棟高樓有關。
你下次走出丸之內口，會不會想抬頭數數看，哪幾棟是三菱的？
讀者來信 FAQ
三菱地所和三菱汽車、三菱商事是同一家公司嗎？
JP¥ 編輯部： 不是同一家，它們都是戰前「三菱財閥」拆出來的兄弟公司。二戰後財閥被盟軍解散，旗下事業變成各自獨立上市的公司，三菱地所、三菱商事、三菱重工、三菱 UFJ 銀行都屬於這個家族。它們彼此有交叉持股、共用「三菱」商標與三菱菱形標誌，但經營與財報是分開的。三菱汽車則是 1970 年從三菱重工獨立出來的車廠，跟不動產完全無關。打個比方：就像同一個大家族的堂兄弟，姓氏一樣、逢年過節會聚會，但各自開店、各自記帳。
空室率 0.49% 到底有多誇張？
JP¥ 編輯部： 空室率是「空著沒人租的辦公面積」占全部可出租面積的比例，數字越低代表越搶手。一般認為辦公室市場空室率在 5% 左右是供需平衡，低於這個數字房東就有漲租的底氣。丸之內在 2026 年 3 月底是 0.55%、6 月底再降到 0.49%，幾乎等於滿租。而且這是在東京這兩年新大樓大量完工、整體市場供給增加的情況下達成的。打個比方：就像一間熱門餐廳，旁邊新開了好幾家店，它門口還是天天排隊。
為什麼一個街區可以在財報上變成獨立部門？
JP¥ 編輯部： 日本上市公司的「部門」（セグメント）是依照經營管理的單位來切的，公司覺得哪一塊需要單獨看成績，就可以拆成一個部門揭露。三菱地所在丸之內持有的出租辦公面積約 126.7 萬平方公尺，2026 年 3 月期營收 4,090 億日圓、營業利益 975 億，規模比很多上市公司整間還大。所以它把丸之內從其他商業不動產裡拉出來，讓投資人直接看到這塊核心資產的租金與空室率變化。打個比方：就像一家連鎖書店，把最具代表性的旗艦店單獨做一份報表，因為它的表現就代表整個品牌的招牌。