業者比較表流傳已久，但有 3 處正在誤導你
很多比較表會這樣寫——
「日本計價面積 = 專有 + 附屬 + 公設」 「台灣計價面積 = 專有面積」
我跟你說：實際上完全相反。
而且那句最常被引用的「日本仲介費 3% + 6 萬日圓」，在 2024 年 7 月之後，已經不完全正確了。
我把幾家中文房產業者的比較表放桌上，跟日本《宅地建物取引業法》第 46 條、台灣《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》一條一條對著看。
有 3 個被廣泛流傳的細節，得拆給你看。
盲點 1：實坪與虛坪，方向被寫反了
日本マンション登記，是「専有面積」（壁芯或內法計算）。
陽台、走廊、玄關 Porch、電梯、大廳——這些全部歸「共用部分」，不計入計價。
台灣的權狀面積，反而包含：
- 主建物
- 附屬建物（陽台、雨遮）
- 公共設施持分
也就是俗稱的「虛坪制」。公設比常達 30~35%。
意思是——
你買 30 坪台灣房，真正能用的可能只有 19 坪。 買 100 m²（約 30 坪）日本房，能用的就接近 100 m²。
這個差距，比任何利率差、稅率差，都更影響「真實單價」。
盲點 2：「3% + 6 萬」是上限，不是定價
這個誤解流傳最久。
日本《宅地建物取引業法》第 46 條規定的是「仲介手數料的法定上限」，不是固定費率。
法律分三段：
- 200 萬日圓以下：5%
- 200 ~ 400 萬日圓：4%
- 400 萬日圓以上：3%
「3% + 6 萬」是把三段累加合併後的速算公式，前提是物件總價超過 400 萬日圓。
最關鍵的：這是上限，不是定價。日本仲介之間有競爭，「半額仲介」「片手無料」的服務確實存在。
而且——
2024 年 7 月，國交省再修訂條款：
800 萬日圓以下的物件，仲介手數料上限拉高到 30 萬日圓（外加消費稅）。
聽起來反直覺對吧？「拉高上限」？
那是因為日本「空き家」（空屋）問題太嚴重，低總價物件仲介意願低。國交省藉此提高仲介誘因，讓鄉村空屋有人接手。
一個 600 萬日圓的物件——
- 按舊算式：600 萬 × 3% + 6 萬 = 24 萬日圓
- 按新規定：上限 30 萬日圓
買鄉間別墅、空屋再生案、商店街老屋的人，會直接撞上這個改動。
盲點 3：台灣「賣 4 + 買 2」，也只是慣例
對應日本上限制度，台灣常被寫成「賣方 4%、買方 2%」。
實情是——
《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》（內政部）寫的是：
「向買賣雙方收取報酬之總額，不得超過實際成交價金 6%。」
「賣 4 + 買 2」是市場慣例，可議。也有「賣 5 + 買 1」「賣 3 + 買 3」「整套 4%」等版本。
更值得注意的是——
2024 年起，台灣已有業者打出「0.6% 仲介費」「半額服務」的破壞式定價，市場結構正在鬆動。
「4 + 2」不是天條。而是還有殺價空間的 default。
為什麼這 3 個細節會被忽略？
我自己第一次寫比較表時也踩過坑。
當時直接套用業界版本，沒翻法條。直到一個讀者留言：「你寫的『日本實坪』，跟我朋友剛買的物件謄本對不上。」
我去翻了 5 個物件的「重要事項說明書」，才發現一件事——
比較表寫得對不對，跟「賣得好不好」沒有直接相關。
業者寫比較表的目的，是促成簽約，不是教學。那張表不會主動告訴你：
- 上限 ≠ 定價
- 法令會修
- 市場會殺價
你看到的「結構性差異」，常常只是「敘述被壓縮過」的結果。
一句結論，很反直覺
台日購屋的真正差別，不是稅率，也不是仲介費。
是「單價背後到底是不是同一個分母」。
當你比較東京 23 區 1,500 萬日圓 / 50 m² 的物件，跟台北 1,500 萬台幣 / 30 坪（公設比 33%）的物件——
兩邊看起來都「同樣價格、同樣大小」。但真實使用面積，台北只有東京的約 65%。
這不是仲介費差 1% 能解釋的事。
最後一個沒答案的問題
如果台灣明年通過「實坪制改革」（內政部正在研擬，將公設與主建物分離計價），那些已經買了「灌水權狀」的舊屋持有人——
會贏，還是會輸？
下一集想聊：日本仲介費的「片手」「両手」「半額仲介」實際差在哪，以及為什麼一直有業者願意做「0 元仲介」。