「找三家仲介一起賣，誰先賣掉就找誰，CP 值最高吧？」
我把這句台灣人的常識搬到日本朋友面前，他用看外星人的眼神看我：「你想讓房子壓在市場上半年都賣不掉嗎？」
那一刻我才知道，台灣人習以為常的「多家委託、互相比價」邏輯，在日本不動產市場是反向操作。日本仲介界的主流建議反而是——選一家信賴的仲介、簽「專任媒介契約」。
這篇來拆解日本《宅地建物取引業法》第 34 條之 2 規定的三種媒介契約，順便破解台灣讀者最容易踩的兩個雷，以及一個連信義房屋官網都沒講清楚的細節。
先看三種契約的硬規定
日本仲介契約只能簽以下三種之一，沒有第四種：
1. 專屬專任媒介契約（最緊綁）
- 只能委託 1 家仲介
- 連你自己找到的買主也得透過這家仲介簽約並付手續費
- 法定最長 3 個月
- 仲介須在契約締結翌日起 5 個營業日內登錄到 REINS 系統
- 仲介須每週至少 1 次回報銷售進度
2. 專任媒介契約（中等綁）
- 只能委託 1 家仲介
- 但你自己找到的買主可以直接交易、不用透過仲介
- 法定最長 3 個月
- 仲介須在翌日起 7 個營業日內登錄 REINS
- 仲介須每 2 週至少 1 次回報
3. 一般媒介契約(最自由)
- 可同時委託多家仲介
- 自己找買主也行
- 法律無期間限制（標準約款慣例 3 個月）
- 仲介沒有 REINS 登錄義務、沒有回報義務
信義房屋沒講清楚的「營業日」陷阱
注意一件事——上面那兩個「5 日／7 日」其實是「5 個營業日／7 個營業日」。
不含當日、不含不動產公司定休日（多半是週三）、不含 REINS 系統休止日。
如果你按台灣思維算「5 天就是 5 天」，會發現實際時程跟仲介給的時間表對不上。這是信義房屋官網中譯時略掉的細節，但它會直接影響你對「仲介有沒有準時上架」的判斷。
為什麼日本人不選一般媒介？
這就是台灣常識最大的盲區。
「多家仲介互相競爭，賣最快的那家拿手續費，賣方賺到效率」——這套邏輯在台灣成立，因為仲介手續費高、市場資訊相對不透明、賣方需要靠多家比價施壓。
但日本市場的底層結構不一樣：
第一，仲介手續費被法律死死壓住。賣價 400 萬日圓以上的物件，仲介最多收 3% + 6 萬日圓 + 消費稅。利潤薄，仲介經不起白忙一場。
第二，REINS 系統存在。你只要簽專任以上的契約，全日本仲介都看得到你的物件，根本不需要多家仲介幫你曝光——一家就等於一萬家。
第三，一般媒介契約的「冷處理」效應。仲介一看你簽一般媒介，第一個念頭是「我花力氣找買主，結果別家先簽到合約我就白做了」——於是把你的物件丟在最低優先順序，連 SUUMO、HOME’S 等付費入口的廣告預算都不會配給你。
結果就是：
你以為簽 5 家仲介會有 5 倍效率，實際上你拿到的是 0.2 倍效率乘以 5，加總起來還比簽一家專任低。
1980 年那場法律改革，藏著一個關鍵字「囲い込み」
日本媒介契約這套制度是 1980 年《宅建業法》大修正時新增的——目的是矯正當時惡名昭彰的「囲い込み（kakoikomi，藏盤）」現象。
「囲い込み」是指：仲介接到委託後，故意不把物件登錄到業界共享系統、也不告訴其他同業，目的是獨占「賣方仲介＋買方仲介」雙邊手續費。
REINS 登錄義務、回報義務、契約期間 3 個月上限（《宅建業法》第 34 條之 2 第 3 項規定，超過 3 個月自動縮短，禁止自動延長條款），全部都是為了防堵這件事而設計的。
而 2024 年起國土交通省再加碼：要求專任以上的契約必須使用「REINS ステータス管理機能」，即時更新「公開中／申込有り／契約済み」狀態——不准仲介偷偷把物件用「申込有り」假裝成「契約済み」來阻擋同業介入。
所以你應該怎麼選？
業界主流答案很明確：
找到信賴的仲介 → 簽專任媒介。 這是 80% 物件的最佳解。仲介有動機認真賣（因為手續費鎖定），你有 REINS 全國曝光、有定期回報、有 3 個月期限可重新評估。
只有當你的物件是「誰賣都賣得掉」的稀缺逸品（例：山手線內側徒步 3 分鐘以內塔式住宅）——才考慮一般媒介，讓多家仲介搶單也無妨。
專屬專任則適合你完全信任這家仲介、且不想自己處理任何買主接洽的情境（例：海外屋主賣日本物件，沒空跑業務）。
如果是你，你會選 A 還是 B？
A. 你在大阪有一間屋齡 15 年的中古公寓要賣，找 1 家專任仲介、REINS 全國曝光、3 個月期限到再重新評估
B. 同一間房，找 5 家仲介簽一般媒介、互相廝殺、誰先賣掉算誰的
留言告訴我你的選擇——下一篇會接著聊「日本買房時，你看到的 SUUMO 物件為什麼有些根本就是釣魚廣告」，這跟「囲い込み」的另一半故事有關。
📚 名詞補充
REINS 聽起來像個網站，到底跟台灣的 591 或樂屋網有什麼不一樣？
JP¥ 編輯部： REINS（Real Estate Information Network System，不動產流通標準情報系統）是日本國土交通大臣依《宅地建物取引業法》指定的 4 家公益法人（東日本／中部圈／近畿圈／西日本）共同營運的「仲介業界內部物件共享系統」，一般人根本看不到。跟 591、樂屋網、SUUMO 那種「給消費者看的入口網站」最大的差別是：REINS 是「給仲介看的內網」，買方／賣方都不能直接登入查物件。比喻起來像是台灣的「不動產實價登錄」加上「仲介公會內網」的混合體——前台你看到的所有 SUUMO 物件，其實是仲介從 REINS 後台抓出來再二次包裝成廣告的。
「囲い込み（kakoikomi，藏盤）」到底在藏什麼？仲介為什麼要這樣做？
JP¥ 編輯部： 囲い込み是指仲介接到賣方委託後，故意不分享給其他同業，目的是想自己同時抓到「賣方」和「買方」兩邊的手續費（在日本叫「両手取引」，雙手成交）。因為日本仲介手續費是法定上限（賣價 400 萬日圓以上 = 3% + 6 萬日圓 + 消費稅），單邊手續費賺得不多，搶到雙邊就是賺兩倍——這是仲介最強的金錢誘因。比喻起來像房仲跟你說「物件已有買主洽談中」把其他同業都擋在門外，但其實根本沒人在看，只是在等自己手裡的口袋客戶現身——賣方會白白多花 1～3 個月在等一個不存在的「最佳買主」。
「5 個營業日」跟「5 天」差很多嗎？實務上會差幾天？
JP¥ 編輯部： 差很多——「營業日」不含當日、不含不動產公司定休日（日本仲介多半週三公休）、也不含 REINS 系統休止日（年末年始等），所以「5 個營業日」實際上常常會等於日曆 7～10 天。這個差異會直接影響你判斷仲介有沒有「準時把物件上架到 REINS」——如果你按台灣思維算「5 天就是 5 天」，常會誤會仲介在拖延。比喻起來像台灣銀行匯款的「T+3 個營業日」遇到連假變成 T+7——同樣是 3，含假日跟不含假日的體感完全不同；簽契約時最好直接請仲介寫出「預計 X 月 X 日上架」具體日期，不要只看「5 個營業日內」這個彈性條款。