62%。
這是 2025 年上半年，東京 23 區新建公寓外籍買家中，台灣人佔的比例。
你可能以為看錯了。2024 年全年，這個數字是 32%。半年內翻了一倍。
但更有意思的不是「買了多少」，而是「買了之後在做什麼」。
答案是：不賣了。
先倒回 2022 年那一波
三年前，日圓兌新台幣一路貶到歷史低點，台灣人衝進日本房市的理由很單純——匯差太甜了。
當時的邏輯是：「趁日圓便宜撿一間，等匯率回來就賣掉，賺一筆走人。」
有些人確實賺到了。但更多人後來發現一件事：
日本的房價，漲得比匯率回來還快。
數字會說話
2026 年 3 月發布的公示地價顯示，東京 23 區住宅地已經連續 5 年上漲。
最新年漲幅：9.0%。
這不是某個熱門小區的個案，是 23 個區的平均值——
- 港區：+16.6%
- 台東區：+14.2%
- 品川區：+13.9%
你把錢放在銀行定存，年利率大概 1% 出頭。東京住宅地一年漲 9%。
光算帳面價差，賣掉反而虧——因為你下一間買不到同樣條件的物件了。
這就是很多台灣買家「從短期轉售變成長期持有」的真正原因。不是因為他們本來就想長抱，而是市場結構逼他們改變了策略。
供給端：半世紀來最少
漲價只是故事的一半。另一半在供給端。
2025 年，首都圈新建公寓只推出了 21,962 戶。
這個數字是 1973 年有統計以來的最低紀錄。
對比高峰期的 2000 年，當年供給量是 95,635 戶。25 年間，市場規模縮到不到四分之一。
到了 2025 年度（截至 2026 年 3 月），數字進一步降到 21,659 戶，連續 4 年減少。
建商不是不想蓋，是土地成本和建築成本都在飆，能蓋的案件越來越少。
結果就是經濟學最基本的那堂課：供給減少 + 需求不墜 = 價格上升。
- 首都圈新建公寓平均價格：9,182 萬日圓（約新台幣 1,960 萬），歷史新高。2025 年度更推升到 9,383 萬日圓。
- 東京 23 區更誇張：平均一戶要 1 億 3,613 萬日圓，折合新台幣大約 2,900 萬。
這已經不是「趁便宜撿一間」的市場了。這是**「你不買，別人會買」**的市場。
從投機到配置：買家的心態科普
我跟幾個有在日本置產的朋友聊過。早期的心態很一致：「反正日圓便宜，放著也是放著。」
但現在他們考慮的完全不同了。大概分成三種類型：
第一種是資產分散型。台灣房市在高檔，他們不想把雞蛋都放同一個籃子裡。日本不動產用日圓計價，等於天然的幣別避險。
第二種是子女教育型。小孩如果規劃未來去日本讀書，先買一間自住，租金省下來就是學費的一部分。
第三種是長期收租型。東京都心的租賃市場很穩，空置率極低。投報率雖然不像東南亞那麼高（通常在 3~5%），但勝在穩定和資產增值的疊加效果。
這三種邏輯有一個共通點：都不急著賣。
信義房屋日本法人的數據也印證了這個趨勢——業績連續多年創新高，而租賃管理戶數已突破 2,000 戶。買了之後交給仲介管理、長期收租的比例明顯上升。
政策面：會不會哪天不讓你買了？
這是我最常被問到的問題。
先講結論：目前日本沒有任何法律禁止外國人購買不動產。不管你是什麼國籍，都可以買，住宅、商辦、土地都可以。
但風向確實在變。
2026 年 4 月起，日本已實施新規定——外國人在取得土地時，必須向自治體申報國籍資訊。政府也正在研議將國籍記入不動產登記簿。
白話講，就是「你還是可以買，但我要知道你是誰、錢從哪來」。
這種「程序嚴格化」的方向，跟直接禁購是兩回事。日本受 WTO 規則約束，全面禁止外國人購房在國際法上站不住腳。所以短期內不太可能走到那一步。
但程序變多、審核變嚴是確定的趨勢。
對認真想長期持有的買家來說，這反而是好消息——門檻提高，會擠掉一些投機客，市場會更健康。
2026 年的市場，兩個字：分化
都心優質物件會繼續被追捧。港區、澀谷區、千代田區那些地段好、屋齡新的物件，根本不愁賣。
但郊外普通物件已經開始感受到壓力了。利率上升加上價格過高，有些區域出現了「顧客離れ」（客戶開始縮手）。
簡單說：不是所有日本房子都在漲。是「值得長期持有的物件」在漲，而且越來越貴、越來越少。
這也呼應了開頭的數字——為什麼台灣買家佔比從 32% 暴增到 62%？
因為看懂結構的人，不會再等了。
你身邊有在看日本房子的朋友嗎？他們現在考慮的，是匯差、還是長期配置？