1.3%。
這是 2024 年上半年，東京 23 區 1,290 戶新築公寓短期轉售裡，「海外居住者」實際參與的比例。
不是 13%。是 1.3%。
這個數字，是日本國土交通省 2025 年 11 月 25 日首度公布的官方調查結果。
你以為東京房價被炒高，是因為大批外國人在「爆買」？
我一開始也這樣想。直到我把高市政權 2026 年 1 月 23 日那份《外國人受入·秩序ある共生のための總合對應策》從頭看到尾，並交叉比對國交省、三菱 UFJ 信託銀行、首相官邸三方數據，才發現這事情比想像中複雜得多。
今天就用一篇科普，帶你把日本要在 2026 年夏季彙整完成的「外國人土地取得規制框架」 看清楚。
政策時程：2026 年的五個關鍵節點
時程很密集，這是最硬的部分。
- 2026 年 4 月：依《外為法》，非居住者購買日本不動產的申報義務正式擴大到「住宅用途」（過去主要規範軍事·安保周邊）。法人購買大規模土地時，須揭露代表者及主要股東國籍。
- 2026 年 6 月 14 日：「特定在留卡」運用開始。這是把「在留卡」與「My Number Card」整合成單張卡的新制度，由出入國在留管理廳推動。
- 2026 年夏季：政府彙整外國人土地取得規制的「骨格」（基本框架），從國家安全保障觀點檢討事前規制機制。
- 2026 年通常國會：自民黨與日本維新會的聯立合意書中，明確記載「將提出強化外國人土地取得規制法案」。
- 2027 年度起：跨省廳整合「不動產登記」「外為法申報」「國籍揭示」三方資訊的資料庫啟用。
要看懂這套政策的「為什麼」，得先看數據。
一個關鍵的數據誤讀，幾乎所有媒體都在踩
三菱 UFJ 信託銀行 2025 年 3 月發表的調查說，新築公寓「2-4 成」由外國人購入。
很多人看到這句就嚇到了。
但你要看清楚調查的「分母」——這份報告是針對 25 家開發商的問卷調查，範圍只限於千代田、港、澀谷三區的新築物件。
這三區是哪裡？東京最頂端的「億ション」聚集地。一坪沒有 1,500 萬日圓拿不下來的那種。
換句話說，「2-4 成」反映的是最頂端 1% 物件的買家結構，不是「整個東京新築市場」。
那整個東京實際狀況是什麼？
國交省同年 11 月那份調查，分母放大到三大都市圈與地方四市約 55 萬戶新築公寓——
- 東京 23 區，海外居住者購入率 3.5%
- 千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷六區（俗稱都心 6 區）放大一點，7.5%
- 開頭那個 1.3% 的數字，是「短期轉售」這個更窄定義下的占比：1,290 戶轉手物件中，海外居住者只交易了 17 戶
而在海外居住者購入的物件裡，台灣人占 6 成以上（192 戶），中國 30 戶，新加坡 21 戶。
這份數據把一個重要的事實攤開了：「海外資本爆買東京」這件事，存在但被放大了。
那政府為什麼還要規制？
這是科普到這邊，最值得想清楚的問題。
我的看法是——這套政策的真正目標不是「房價」，是「透明度」。
兩個證據。
第一，產經新聞點出國交省那份調查的盲點：它沒有把「在日永住者」「長期在留外國人」算進「外國人」。也就是說，現在連「外國人實際持有多少日本不動產」都還說不清楚。
第二，有識者會議的提言案明白寫——立法必須有「立法事實」（立法根據），且須兼顧「國家安全保障」與「經濟活動自由、國際法整合性」的平衡。
所以你看，2026 年 4 月起的新制度全部都是揭露型工具：登記時記載國籍、法人揭示主要股東、外為法申報範圍擴大、跨省廳資料庫整合。
先看清楚，再決定要不要管，管哪裡。
這個邏輯，跟很多人預期的「直接禁止外國人買房」是兩件事。
國際比較：別國真的會直接禁
- 新加坡：2023 年 4 月 27 日把外國買家額外印花稅（ABSD）從 30% 調到 60%。一棟 1,000 萬星幣的公寓，光稅就要 600 萬星幣。實施後，外國人購入比例從 2022 年的 4.7% 掉到 2024 年的 1.8%。
- 澳洲：阿爾巴尼斯工黨政權 2025 年 4 月 1 日起，2 年內全面禁止外國人購買既存住宅（至 2027 年 3 月）。新築與空地有條件可買。
- 紐西蘭：原則禁止非居住外國人購買住宅用地。
- 瑞士：依 1983 年制定的 Lex Koller，非居住外國人購買不動產須取得「許可」，且 26 個邦規定不一，蘇黎世、日內瓦最嚴。
- 泰國：依《公寓法》，單一棟公寓的外國人持有面積不得超過 49%——一棟 100 戶的公寓，外國人最多買 49 戶，第 50 戶開始就買不到了。
把日本對照這些國家，會發現它的方式相對溫和：不直接禁、不加重稅，而是先建資料庫、揭露國籍、看清實況。
這是日本式的「先觀察 5 年再決定」邏輯——你可以不喜歡，但這就是它的節奏。
對台灣買家的實質影響
如果你是想在日本買房的台灣人，2026 年起會多兩件事：
- 登記時要交護照（國籍揭示）。
- 如果是法人購入大規模土地，要揭露主要股東國籍。
對個人投資住宅型物件，目前沒有「禁買」「重稅」的方向。但 2026 年夏季那個「骨格」彙整出來之後，是否會延伸到非安保區域、是否會加上「居住要件」「持有期限」「轉售限制」——這些都還未定。
我比較好奇的是另一個點：台灣人占東京海外居住者購入的 6 成以上，這個結構在新規制下會不會出現變化？是會收斂，還是反而因為「規則明確化」而加速？
如果 2027 年起日本真的把資料庫公開，你會更想買，還是更不想買？